Yeni yapılan bir binada önce kat irtifakı kurulur; inşaat tamamlanıp iskân (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra ise kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Bu geçişin usulüne uygun yapılmaması, ileride tapuda ciddi sorunlara yol açabilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere kurulan geçici bir hak türüdür. Kat mülkiyeti ise, yapı tamamlandıktan ve gerekli belgeler ibraz edildikten sonra, her bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam ve bağımsız mülkiyet hakkıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 14/son, bu geçişin usulünü düzenler.
Geçiş İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2017 tarihli, 2017/1799 Esas ve 2017/4927 Karar sayılı kararı, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için KMK m. 12’de sayılan belgelerin –belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi (iskân) ve yönetim planı– eksiksiz olarak bulunması gerektiğini vurgulamıştır. Karar, mahkemenin bu belgelerin var olup olmadığını, yoksa tamamlattırılmasını, ayrıca binanın mimari projeye uygunluğunu bilirkişi incelemesiyle araştırması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1799, K. 2017/4927, T. 05.06.2017)
İdarece Re’sen Tescil: 60 Günlük Süre
Aynı kararda vurgulandığı üzere, KMK m. 14/son uyarınca yapının tamamlanmasından sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi; kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK m. 12’de sayılan belgelere dayanılarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine, tapu idaresince re’sen yapılır. Uygulamada bu süreç genellikle malik veya yöneticinin idareyle takibiyle hızlandırılır.
Maliklerden Biri Geçişe İzin Vermezse Ne Olur?
Yargıtay’a konu olan olayda, bazı bağımsız bölüm maliklerinin tapuda imza vermeyi reddetmesi üzerine, diğer malikler adına imza atma yetkisi verilmesi talebiyle dava açılmıştır. Mahkeme, davalıların haklı bir sebep göstermeksizin kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmasına engel olmalarının hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiğini kabul etmiş; ancak Yargıtay, bu sonuca varılmadan önce yukarıdaki belgelerin tam olarak araştırılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Bu da gösteriyor ki, dava açılmadan önce KMK m. 12 belgelerinin tam olup olmadığının netleştirilmesi büyük önem taşır.
Kaynakça
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 12, 14.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/1799, K. 2017/4927, T. 05.06.2017 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kat mülkiyetine geçiş için mutlaka dava açmak mı gerekir?
Hayır; belgeler tamamsa idare bunları 60 gün içinde tapuya göndererek re’sen tescil yapar. Dava, ancak maliklerden biri gerekli işlemlere (imza, belge temini gibi) haksız yere engel olduğunda gündeme gelir.
İskân (yapı kullanma izin belgesi) olmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi?
Hayır; KMK m. 12 ve m. 14/son uyarınca yapı kullanma izin belgesi, geçişin zorunlu şartlarından biridir.
Bir malik kat mülkiyeti kurulmasına neden engel olabilir?
Kişisel anlaşmazlıklar, pay oranı itirazları veya sair sebeplerle imza vermeyi reddedebilir; bu durumda diğer malikler, koşulların oluştuğunu ispatlayarak dava yoluna başvurabilir.
Kat mülkiyetine geçiş masrafları kimin üzerindedir?
Kural olarak tüm bağımsız bölüm maliklerince, kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken kararlaştırılan oranlarda veya kanuni paylaşım esaslarına göre karşılanır.
İlgili Yazılar
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın