Karayolu genişletme ve çevre yolu projelerinde Karayolları Genel Müdürlüğü’nün kıymet takdir komisyonunca belirlediği bedel, uygulamada malikler tarafından çoğu zaman düşük bulunmaktadır. Bu yazıda, KGM’nin belirlediği bedele karşı hangi yollarla ve hangi aşamalarda itiraz edilebileceğini, emsal karşılaştırmasının doğru yapılıp yapılmadığının nasıl denetleneceğini ve itiraz dilekçesinin nasıl güçlendirileceğini ele alıyoruz.
Kamulaştırma İşlemine İtiraz mı, Bedele İtiraz mı?
Malikin elinde iki farklı itiraz yolu bulunur. Birincisi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca kamulaştırma işleminin kendisine (kamu yararı kararı, usul işlemleri) karşı, tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda açılacak iptal davasıdır. İkincisi ise idarenin Kanunun 10. maddesine dayanarak açtığı kamulaştırma bedelinin tespiti davasında, bedelin düşük belirlendiğine dair sunulacak itirazlardır. Karayolu genişletme projelerinde malikin en somut ve etkili müdahale alanı, genellikle bu ikinci aşamadır; çünkü bedel tespiti davasında mahkemenin atadığı bilirkişi kurulu raporuna karşı delil ve itiraz sunma imkânı doğar.
Bu iki yol birbirinden bağımsızdır ve farklı amaçlara hizmet eder: idari yargıdaki iptal davası, kamulaştırma kararının kamu yararı ve usul yönünden hukuka uygunluğunu sorgularken, bedel tespiti davasındaki itirazlar yalnızca ödenecek bedelin miktarına ilişkindir. Malik, kamulaştırma kararının usulüne aykırı olduğunu düşünüyorsa otuz günlük süreyi kesinlikle kaçırmamalı; bedel konusunda ise idari yargı yoluna gitmemiş olsa dahi, adli yargıdaki bedel tespiti davasında itiraz hakkını her zaman kullanabilir.
Emsal Karşılaştırmasının Doğru Yapılıp Yapılmadığının Denetimi
2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca arsa niteliğindeki taşınmazların bedeli, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanmak zorundadır. Emsal taşınmazın dava konusu taşınmaza yakın bölgede, benzer yüzölçümünde ve yakın tarihli olması, ayrıca aradaki üstün ve eksik yönlerin somut biçimde açıklanması gerekir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2017 tarihli, 2016/21974 Esas ve 2017/15804 Karar sayılı kararında, emlak vergisine esas rayiç bedelleri eşit olan dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmaz arasında somut bir üstünlük/eksiklik kıyaslaması yapılmadan, dava konusu taşınmazın emsalden 4,7 kat daha değerli kabul edilerek bedel belirlenmesinin “inandırıcı olmayan” bir bilirkişi raporu niteliğinde olduğu ve bu şekilde hüküm kurulamayacağı vurgulanmıştır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/21974, K. 2017/15804, T. 12.06.2017) Bu karar, malikin veya vekilinin bilirkişi raporunu incelerken nelere dikkat etmesi gerektiğini somut biçimde göstermektedir: emsal satışın özel amaçlı olup olmadığı, mesafe, yüzölçümü benzerliği ve karşılaştırma oranlarının somut gerekçeyle açıklanıp açıklanmadığı mutlaka sorgulanmalıdır.
Malikin Kendi Bilirkişi veya Uzman Görüşünü Sunma Hakkı
Bedel tespiti davasında malik, mahkemenin re’sen atadığı bilirkişi kurulu raporuna karşı itiraz dilekçesi verebileceği gibi, kendi imkânlarıyla temin ettiği bir gayrimenkul değerleme uzmanı görüşünü veya emsal satış belgelerini de dosyaya sunabilir. Özellikle bölgede yakın tarihli satışı yapılmış, benzer yüzölçümüne sahip taşınmazların tapu kayıtları, satış akit tabloları ve belediyeden alınacak imar durumu yazıları, bilirkişi raporunun denetlenmesinde kritik rol oynar. Mahkemeden resen emsal celbi talep etmek de mümkündür.
Malikin sunduğu özel değerleme raporu, mahkeme bilirkişi kurulu raporunun yerine geçmez; ancak mahkemenin bilirkişi kuruluna ek soru yöneltmesini veya raporun yeniden gözden geçirilmesini sağlayacak güçlü bir delil niteliği taşıyabilir. Bu nedenle, özellikle üzerinde yapı veya değerli bir kullanım (ticari işletme, sera, meyve bahçesi) bulunan taşınmazlarda, sürecin başında bağımsız bir değerleme uzmanından rapor alınması, davanın seyrine önemli katkı sağlayabilir.
İtiraz Dilekçesinde Taşınmazın Gerçek Değerinin Ortaya Konması
Etkili bir itiraz dilekçesi hazırlanırken, taşınmazın imar durumu (arsa mı arazi mi, hangi yapılaşma koşullarına tabi), yola cephesi, konumu (merkezi yerlere, kamu kurumlarına mesafesi), üzerindeki yapı ve ağaçların varlığı gibi tüm değer artırıcı unsurların ayrı ayrı belirtilmesi gerekir. İtiraz dilekçesinde yalnızca “bedel düşüktür” demek yeterli değildir; bilirkişi raporundaki emsal seçiminin veya karşılaştırma oranının somut olarak hangi noktada hatalı olduğu, mümkünse alternatif emsallerle birlikte ortaya konmalıdır.
Dava Sürecinde Zamanlama ve Delil Toplamanın Önemi
Bedel tespiti davası idare tarafından açıldığında, malik davalı sıfatıyla yer alır ve kendisine yapılan tebligatla birlikte süreci takip etmesi gerekir. Keşif tarihinin bildirilmesinden sonra, taşınmaza yakın bölgelerden yakın tarihli satışları gösteren tapu kayıtlarının, varsa kendi taşınmazına ilişkin daha önceki bir değerleme raporunun ve imar durumu yazısının dosyaya süresinde sunulması, bilirkişi raporunun denetlenmesini kolaylaştırır. Karayolu genişletme projelerinde çoğu zaman aynı güzergah üzerinde onlarca taşınmaz aynı anda kamulaştırıldığından, komşu parsellere ilişkin daha önce kesinleşmiş bedel tespiti kararları da emsal olarak dosyaya sunulabilir; bu, hem malik hem de mahkeme için güçlü bir karşılaştırma imkânı yaratır.
Bilirkişi raporu tebliğ edildikten sonra kanunda öngörülen süre içinde itiraz dilekçesinin verilmesi zorunludur; bu süre kaçırılırsa rapor kesinleşmiş sayılabilir. Bu nedenle, özellikle karayolu projeleri gibi çok sayıda malikin aynı anda etkilendiği süreçlerde, bir avukatla çalışmak hem sürelerin takibi hem de bilirkişi raporundaki teknik hataların zamanında tespit edilip itiraz dilekçesine yansıtılması bakımından önemli bir güvence sağlar.
Bilirkişi raporuna itiraz edilmesine rağmen mahkeme ilk raporda ısrar ederse, ikinci (kontrol) bir bilirkişi kurulu görevlendirilmesi de talep edilebilir. Uygulamada, ilk rapor ile ikinci rapor arasında ciddi bir bedel farkı çıkması hâlinde mahkeme genellikle üçüncü bir heyetten ek rapor alarak çelişkiyi giderme yoluna gider; bu nedenle malikin itirazlarını ilk aşamada teknik ve somut gerekçelerle desteklemesi, sürecin daha az sayıda keşifle ve daha kısa sürede sonuçlanmasına katkı sağlar.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 10, 11/1-g, 14.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/21974, K. 2017/15804, T. 12.06.2017 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
KGM’nin belirlediği bedele karşı ne zaman itiraz edilebilir?
Kamulaştırma işlemine karşı tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda; bedelin miktarına karşı ise idarece açılan bedel tespiti davası sürecinde bilirkişi raporuna itiraz yoluyla itiraz edilebilir.
Bilirkişi raporundaki emsal karşılaştırması nasıl denetlenir?
Emsalin dava konusu taşınmaza yakınlığı, yüzölçümü benzerliği, satış tarihinin yakınlığı ve özel amaçlı olup olmadığı; ayrıca üstün-eksik yönlerin somut gerekçeyle açıklanıp açıklanmadığı incelenmelidir.
Malik kendi bilirkişi raporu sunabilir mi?
Evet; malik, mahkemenin atadığı bilirkişi kurulu raporuna ek olarak kendi temin ettiği değerleme görüşünü, emsal satış belgelerini ve imar durumu yazılarını dosyaya sunabilir.
Soyut gerekçeyle hazırlanan bilirkişi raporu mahkemece kabul edilir mi?
Hayır; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi uygulamasına göre somut ve denetime elverişli olmayan, gerekçesiz karşılaştırmalara dayanan raporlar bozma nedenidir.
İtiraz dilekçesinde hangi bilgiler mutlaka yer almalıdır?
Taşınmazın imar durumu, yola cephesi, konumu, üzerindeki yapı ve ağaçların niteliği ile emsal seçimindeki somut hatalar itiraz dilekçesinde ayrıntılı biçimde belirtilmelidir.
İlgili Yazılar
- Karayolu Genişletme Çalışmalarında Acele Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
- Karayolu Kamulaştırmasında İmar Durumu Değer Tespitini Nasıl Etkiler?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın