Yüksek gerilim hatlarının bir araziden geçirilmesi, malikin taşınmaz üzerindeki kullanım haklarını doğrudan kısıtlar: hat altında yapılaşma yasaklanır, bazı tarımsal faaliyetler güvenlik mesafeleri nedeniyle sınırlanır ve arazinin bütünlüğü bozulabilir. TEİAŞ (Türkiye Elektrik İletim A.Ş.) tarafından yürütülen enerji nakil hattı (ENH) kamulaştırmalarında da, tıpkı RES yatırımlarında olduğu gibi, kural olarak mülkiyetin tamamı değil, hat güzergâhı üzerinde bir irtifak hakkı kamulaştırılır. Bu yazıda, ENH irtifak hakkı kamulaştırmasının nasıl işlediğini ve bedel tespitinde hangi somut faktörlerin dikkate alındığını Yargıtay 5. Hukuk Dairesi içtihadı üzerinden ele alıyoruz.
ENH İçin İrtifak Hakkı Kamulaştırmasının Hukuki Çerçevesi
2942 sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca, enerji nakil hatları gibi taşınmazın yalnızca belirli bir kesimini veya yüksekliğini ilgilendiren yatırımlarda, mülkiyetin tamamı yerine irtifak hakkı kamulaştırması tercih edilebilir. TEİAŞ, hat güzergâhı belirlendikten ve gerekli kamu yararı kararı alındıktan sonra, güzergâh üzerindeki taşınmaz malikleriyle önce anlaşma yoluna gider (m.8); anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde irtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescili davası açar (m.10). Uygulamada, hattın fiilen inşa edilmesinden sonra kamulaştırma işlemlerinin yapılmadığı hâllerde malikler, “kamulaştırmasız el atma” hükümleri çerçevesinde irtifak hakkı karşılığının tahsilini de talep edebilmektedir; bu tür davalarda da uygulanan değerleme ilkeleri kamulaştırma bedeli tespitindekiyle büyük ölçüde örtüşmektedir.
İrtifak Alanının Tespitinde Kamu Yararı Kararı ve Teknik Belgelerin Önemi
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2018 tarihli, 2017/4300 Esas ve 2018/2472 Karar sayılı kararına konu olayda, dava konusu taşınmazdan geçen enerji nakil hattı için fen bilirkişi kurulu raporunda “… yeri”nin 1,00 m² olduğu belirtilmesine karşın, teknik heyet raporunda enerji nakil hattının güvenliği gereği bu alanın en az 16,00 m² olması gerektiği ifade edilmiştir. Yargıtay, bu çelişki karşısında, dava konusu taşınmazdan geçen enerji nakil hattına ilişkin kamu yararı kararı, kamulaştırma kararı gibi nakil hattına ait tüm bilgi ve belgelerin ilgili kurumdan (TEİAŞ) getirtilerek, irtifak alanının kesin biçimde tespit edilmesi gerektiğine, bu yapılmadan eksik incelemeyle hüküm kurulmasının doğru olmadığına hükmetmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/4300, K. 2018/2472, T. 22.02.2018)
Aynı kararda Yargıtay, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin net gelir metoduna göre belirlenmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görmemekle birlikte, kapitalizasyon faiz oranının hatalı uygulandığını (%5 yerine %6 kabul edildiğini), üretim masraflarının brüt gelirin %50’sinden fazla alınmasının ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağını ve irtifak hakkı ile hat direği yeri bedelinin ilgili kamu kurumu (TEİAŞ) adına tescil edilmesi gerektiğini de ayrıca vurgulayarak kararı bu yönlerden de bozmuştur.
Bedel Tespitinde Dikkate Alınan Somut Faktörler
ENH irtifak hakkı bedelinin tespitinde bilirkişi kurulları, taşınmazın niteliğine (tarım arazisi, bağ-bahçe, arsa) göre gelir metodu veya emsal karşılaştırması uygular; bunun üzerine hat güzergâhının taşınmazı bölüp bölmediği, arazinin geometrik şeklinin ve erişiminin ne ölçüde bozulduğu, hat altında kalan alanda tarımsal kullanımın ne kadar kısıtlandığı ve direk/kule yerinin taşınmazın hangi kısmında bulunduğu gibi somut unsurlar değerlendirilerek bir “değer düşüklüğü oranı” belirlenir; bu oran, taşınmazın tam değerine uygulanarak irtifak hakkı bedeli hesaplanır. Yargıtay içtihadında, hattın taşınmazın tamamında ne kadarlık bir değer kaybına yol açtığının somut ve gerekçeli biçimde ortaya konulması, aksi hâlde bilirkişi raporunun “hüküm kurmaya elverişli” sayılmayacağı istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır.
Hat Altındaki Yapı Yasağı ve Kısıtlamaların Bedele Etkisi
Enerji nakil hattı güvenlik koridorunda, ilgili teknik yönetmelikler gereği bina yapımı yasaklanır ve belirli bir mesafe içinde yüksek bitki yetiştirilmesi de sınırlanabilir. Bu kısıtlamalar, irtifak hakkı bedelinin hesaplanmasında değer düşüklüğü oranına yansıtılır. Ayrıca Yargıtay içtihadında, hattın tesisinden sonra yapılan bir yapının (örneğin sonradan dikilen bir tesis veya ağaçlandırmanın) irtifaktan kaynaklanan değer kaybı hesabına dahil edilmemesi gerektiği de ayrıca vurgulanmaktadır; zira irtifak hakkı, hattın tesis edildiği tarihteki taşınmazın durumuna göre değerlendirilir.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 4, 8, 10, 11.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/4300, K. 2018/2472, T. 22.02.2018 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
ENH için taşınmazımın tamamı mı kamulaştırılır?
Genellikle hayır; hat güzergâhı üzerinde sınırlı bir alan için irtifak hakkı kamulaştırması yapılır, mülkiyet malikte kalmaya devam eder.
İrtifak alanının büyüklüğü nasıl belirlenir?
Hattın güvenlik mesafesi teknik yönetmeliklere göre belirlenir; Yargıtay içtihadına göre bu alan, kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararı gibi resmi belgeler getirtilerek kesin biçimde tespit edilmelidir.
Hat altında yapı yasağı bedele nasıl yansır?
Yapı ve bazı bitki yetiştirme kısıtlamaları, bilirkişi kurulunca belirlenen değer düşüklüğü oranına dahil edilerek irtifak hakkı bedeline yansıtılır.
TEİAŞ önce anlaşma yoluna gitmek zorunda mıdır?
Evet; 2942 sayılı Kanunun 8. maddesi uyarınca önce satın alma/anlaşma usulü denenir, anlaşma sağlanamazsa mahkemede bedel tespiti ve tescil davası açılır.
Hat kurulmadan önce yapılmış bir yapının bedeli de hesaba katılır mı?
Evet, hattan önce mevcut olan yapılar değerlendirmeye katılır; ancak hattın tesisinden sonra yapılan yapılar, irtifaktan kaynaklanan değer kaybı hesabına dahil edilmez.
İlgili Yazılar
- Rüzgar Enerjisi Santrali (RES) İçin Arazide İrtifak Hakkı Kamulaştırması Nasıl İşler?
- Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın