Kredi kullanılarak alınan veya borca teminat gösterilen taşınmazların üzerinde bulunan ipotek, hem satış sürecini hem de alıcının üstleneceği sorumluluğu doğrudan etkileyen önemli bir husustur. İpotekli bir taşınmazın satışı hukuken mümkün olmakla birlikte, tarafların bu işlemin sonuçlarını doğru anlaması, ileride ciddi hukuki sorunların önüne geçer.
İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?
Evet; ipotek, taşınmazın satışına engel değildir. Malik, üzerinde ipotek bulunan taşınmazını serbestçe satabilir; ipotek, taşınmazın kendisini takip eden ayni bir hak olduğundan, taşınmaz el değiştirse dahi ipotek hakkı ve alacaklının bu hak kapsamındaki güvencesi devam eder. Uygulamada taraflar genellikle satış bedelinden ipotekli krediyi kapatarak ipoteği kaldırma (fek ettirme) yolunu tercih eder.
İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nasıl Yapılır?
İpotekle güvence altına alınan borç tamamen ödendiğinde, ipotek alacaklısı (genellikle banka), tapu müdürlüğüne yazılı “ipoteğin terkini” (fek) yazısı vererek ipoteğin tapu kaydından silinmesini sağlar. Borç ödendiği hâlde alacaklı ipoteği kaldırmazsa, malik veya sonraki malik, mahkemeden ipoteğin fekki davası açarak ipoteğin terkinini talep edebilir.
Üst Sınır İpoteğinde Alıcının Sorumluluğu Sınırlıdır ama Genişleyebilir
Uygulamada bankalar genellikle “üst sınır ipoteği” tesis eder; bu, ipoteğin yalnızca belirli bir kredi borcunu değil, o üst sınır dahilinde doğabilecek diğer (örneğin kefaletten kaynaklanan) borçları da kapsayabileceği anlamına gelir. Yargıtay (kapatılan) 19. Hukuk Dairesi’nin 14.02.2012 tarihli, 2011/7290 Esas ve 2012/2104 Karar sayılı kararında bu konuya dikkat çekilmiştir: “Dava konusu ipotek akdinde bankadan alınacak her türlü kredi, kefalet vs.’nin ipotekle teminat altına alındığı belirtilmiştir. Bilirkişi raporunda kefaletten kaynaklanan borç bulunduğu saptandığına göre, ipotek limiti dahilinde sorumluluk devam etmektedir.” (Yargıtay 19. HD., E. 2011/7290, K. 2012/2104, T. 14.02.2012)
Bu içtihadın pratik sonucu önemlidir: taşınmazı ipotekli olarak satın alan bir kişi, yalnızca kendisinin bildiği/görünen kredi borcunu değil, ipotek akdinin kapsadığı ve üst sınırı aşmayan diğer borçları da (örneğin satıcının bankaya olan kefalet borcunu) araştırmalıdır; aksi hâlde, ipoteğin kaldırılması için beklenenden yüksek bir bedel ödemekle karşılaşabilir.
İpotekli Taşınmazı Bilerek Alan Sorumluluğunu Üstlenmiş Sayılır
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, tapu kaydında açıkça görünen bir ipoteği bilerek satın alan kişi, taşınmazı ipotek yüküyle birlikte almış sayılır ve daha sonra “ipoteğin varlığını bilmiyordum” ya da “ipotek kötüniyetle tesis edilmiş” gibi savunmalarla ipoteğin kendisine karşı ileri sürülemeyeceğini iddia edemez; tapu sicilinin aleniyeti (herkese açık olması) ilkesi bu sonucu doğurur.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 881-887.
- Yargıtay (kapatılan) 19. Hukuk Dairesi, E. 2011/7290, K. 2012/2104, T. 14.02.2012 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
İpotekli evi satın alırsam kredi borcunu ben mi öderim?
Hayır, otomatik olarak değil; ancak taşınmaz ipotekli kaldığı sürece, borç ödenmezse banka taşınmazı icra yoluyla sattırma hakkını saklı tutar. Bu nedenle uygulamada satış bedelinden borcun kapatılıp ipoteğin kaldırılması, tapu devrinden önce tamamlanan bir işlemdir.
İpotek fekki için hangi mahkemeye başvurulur?
Taraflar arasındaki ilişkinin niteliğine göre değişmekle birlikte, banka ile olan uyuşmazlıklarda genellikle asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
Tapuda ipotek görünmüyorsa güvenle satın alabilir miyim?
Tapu kaydında ipotek şerhi yoksa, iyiniyetli alıcı kural olarak korunur; ancak güncel bir tapu kaydı ve takyidat (şerh/beyan) sorgusu yaptırmak her zaman önerilir.
İpoteğin kaldırılması ne kadar sürer?
Borç kapatıldıktan sonra banka genellikle kısa sürede terkin yazısını tapuya iletir; ancak alacaklı gecikirse veya işlemi reddederse, dava yoluna gidilmesi gerekebilir ve bu süreç daha uzun sürer.
İlgili Yazılar
- Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıplı İmalattan Sorumluluğu
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın