Kamulaştırma bedelinin tespiti davasında hükmün dayanağı, büyük ölçüde bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan değer tespit raporudur. Taşınmazın niteliğine (arsa, tarla, bina) göre farklı değerleme yöntemleri uygulanır ve bu yöntemlerin usulüne uygun kullanılıp kullanılmadığı, kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını doğrudan belirler. Bu yazıda, 2942 sayılı Kanunun 15. maddesi çerçevesinde bilirkişi incelemesinin nasıl yapıldığını ve rapora hangi gerekçelerle itiraz edilebileceğini, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin somut kararları üzerinden ele alıyoruz.
Taşınmazın Niteliğine Göre Değerleme Yöntemi
2942 sayılı Kanunun 15. maddesi uyarınca bilirkişi kurulu, taşınmazın cins ve niteliğine, kamulaştırma tarihindeki resmi birim değerlerine, taşınmazın kullanım şekli ve getirdiği gelire, arazilerde net gelire, arsalarda emsal satışlara ve resmi makamlarca yapılmış son kıymet takdirlerine göre bir değerlendirme yapar. Uygulamada arsa niteliğindeki taşınmazlarda esas alınan yöntem “emsal karşılaştırması”dır: dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli, özel amaçlı olmayan satışlar emsal alınarak kıyaslama yapılır. Tarla, bağ, bahçe gibi tarım arazilerinde ise genellikle “gelir metodu” (net gelir esas alınarak kapitalizasyon faiz oranıyla değerleme) uygulanır. Yapı bulunan taşınmazlarda ayrıca inşaat maliyeti de hesaba katılır.
Emsal Karşılaştırmasında Sık Görülen Hatalar
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2017 tarihli, 2016/21974 Esas ve 2017/15804 Karar sayılı kararına konu olayda, arsa niteliğindeki bir taşınmaza emsal karşılaştırması yöntemiyle değer biçilmesi yöntem itibariyle doğru bulunmakla birlikte, bilirkişi raporu “hüküm kurmaya elverişli değildir” gerekçesiyle bozulmuştur. Kararda, emlak vergisine esas rayiç bedelleri birbirine yakın olan dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın, merkeze ve kamu kurumlarına olan uzaklık gibi eksik ve üstün yönleri karşılaştırılmadan, dava konusu taşınmazın emsalden 4,7 kat daha değerli kabul edilmesinin “inandırıcı olmadığı” vurgulanmıştır. Yargıtay, bu tür durumlarda taraflara yakın bölgeden ve yakın tarihli satışları bildirme imkânı tanınmasını, gerekirse resen emsal celbi yapılmasını ve emsal ile dava konusu taşınmazın imar/kadastro parseli olup olmadığının ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden sorulmasını aramaktadır. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/21974, K. 2017/15804, T. 12.06.2017)
Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yukarıdaki içtihat ışığında, bilirkişi raporuna itiraz ederken şu noktaların somut olarak ortaya konulması etkili bir itiraz için önemlidir: emsal alınan taşınmazın dava konusu taşınmaza gerçekten yakın bölgede ve benzer yüzölçümünde olup olmadığı; emsal satışın özel/duygusal bir amaçla (akraba arası, cebri icra, kısıtlı süre gibi) yapılıp yapılmadığı; emsal ile dava konusu taşınmaz arasında imar durumu, yola cephe, merkeze uzaklık gibi üstünlük/eksiklik farklarının bedele yansıtılıp yansıtılmadığı; emlak vergisine esas rayiç bedeller ile bilirkişi raporundaki oranlamalar arasında tutarsızlık bulunup bulunmadığı; tarım arazilerinde kullanılan kapitalizasyon faiz oranının ve üretim masraflarının ilgili tarım müdürlüğü verileriyle örtüşüp örtüşmediği. İtiraz dilekçesinde bu unsurların her biri somut belge ve karşılaştırmalarla desteklenmelidir; soyut “bedel düşük” ifadesi tek başına yeterli bir itiraz olarak kabul edilmez.
İtirazın Zamanlaması ve Ek Rapor/Yeni Bilirkişi Kurulu Talebi
2942 sayılı Kanunun 10. maddesi uyarınca bilirkişi raporu, duruşma günü beklenmeden taraflara tebliğ edilir ve duruşmada tarafların rapora itirazları dinlenerek bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları hâlinde hâkim, gerektiğinde on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edebilir. Uygulamada, ilk raporun somut ve denetime elverişli bulunmaması hâlinde mahkemenin ek rapor aldırması veya yeni bir bilirkişi kurulu oluşturması sık karşılaşılan bir sonuçtur; nitekim yukarıda incelenen Yargıtay kararında da dosyanın, eksikliklerin giderilmesi için yeniden bilirkişi incelemesi yapılmak üzere bozulduğu görülmektedir.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 10, 11, 15.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/21974, K. 2017/15804, T. 12.06.2017 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Bilirkişi raporuna hangi aşamada itiraz edilir?
Rapor mahkemece taraflara tebliğ edildikten sonra, duruşmada sözlü olarak itiraz edilir; bilirkişiler bu itirazlara karşı beyanda bulunur. Yazılı itiraz dilekçesi de dosyaya sunulabilir.
Emsal karşılaştırması yönteminde hangi hususlar itiraza konu edilebilir?
Emsalin dava konusu taşınmaza yakınlığı, yüzölçümü benzerliği, satış tarihinin güncelliği, imar durumu farkları ve emlak vergisi rayiç bedelleri arasındaki tutarsızlıklar itiraza konu edilebilir.
Bilirkişi raporu yetersiz bulunursa ne olur?
Mahkeme, eksiklikleri gidermek için bilirkişi kurulundan ek rapor isteyebilir veya yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirerek yeniden keşif ve inceleme yaptırabilir.
Tarım arazilerinde hangi değerleme yöntemi kullanılır?
Genellikle net gelir esas alınarak kapitalizasyon faiz oranı uygulanan gelir metodu kullanılır; bu oranın ve üretim masraflarının resmi kurum verileriyle uyumlu olup olmadığı denetlenir.
Bedel Yargıtay aşamasında da incelenir mi?
Evet; bilirkişi raporuna dayanılarak verilen kararlar istinaf ve temyiz incelemesine tabidir; üst mahkemeler raporun denetime elverişli olup olmadığını inceler.
İlgili Yazılar
- Kamulaştırma Bedeline İtiraz Davası Nasıl Açılır? Süresi Ne Kadardır?
- Kısmi Kamulaştırmada Kalan Kısmın Tam Kamulaştırılması Nasıl Talep Edilir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın