Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsasını müteahhide devreden arsa sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biri, teslim edilen bağımsız bölümlerdeki eksik veya ayıplı işçiliktir. Bu durumda arsa sahibinin hangi haklara sahip olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde netleşmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin özel bir türüdür; arsa sahibi arsasını (veya arsa payını) devretmeyi, müteahhit (yüklenici) ise karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlenir. Bu nedenle eser sözleşmelerine ilişkin genel hükümler, özellikle ayıba ilişkin düzenlemeler, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine de uygulanır.
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları: TBK m. 475
TBK m. 475 uyarınca, eser (bağımsız bölümler) ayıplı teslim edilmişse arsa sahibi üç seçimlik haktan birini kullanabilir: (1) ücretsiz onarım talep etmek, (2) bedelden (arsa payı/bağımsız bölüm değerinden) ayıp oranında indirim istemek, veya (3) ayıp, eserin kullanılmasını imkânsız kılacak ya da hakkaniyete aykırı düşecek derecede önemliyse sözleşmeden dönmek. Aynı maddenin ikinci fıkrası, bu haklara ek olarak arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkının da saklı olduğunu düzenler.
Uygulamadan Bir Örnek: Cezai Şart ve Eksik-Ayıplı İş Talebi Birlikte İstenebilir
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 20.06.2018 tarihli, 2018/913 Esas ve 2018/2563 Karar sayılı kararına konu olayda, arsa sahibi; eksik ve ayıplı işlerin bedelsiz tamamlanmasını, bu mümkün olmazsa bedelinin tazminini, ayrıca sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezai şartının ve teslim gecikmesi nedeniyle uğradığı kira kaybının tahsilini birlikte talep etmiştir. Karar, bu taleplerin sözleşme hükümleri (özellikle anahtar teslim koşulu ve iskân alınması şartı) çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini, arsa sahibine düşen bağımsız bölüm sayısına göre kira kaybı hesabının yapılması gerektiğini vurgulamıştır. (Yargıtay 15. HD., E. 2018/913, K. 2018/2563, T. 20.06.2018) Bu karar, arsa sahiplerinin eksik/ayıplı iş bedeli, cezai şart ve kira kaybı gibi birden fazla talebi aynı davada ve birbirinden bağımsız kalemler olarak ileri sürebileceğini göstermesi bakımından öğreticidir.
İspat Yükü Kimdedir?
Eser sözleşmelerinde, işin sözleşmeye uygun yapılıp teslim edildiğini ispat yükü yükleniciye (müteahhide), buna karşılık iş bedelinin ödendiğini ispat yükü ise iş sahibine (arsa sahibine) aittir. Ayıp iddialarında ise, teslim edilen eserin sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye ve imar mevzuatına uygun olup olmadığı, genellikle konusunda uzman bilirkişi (inşaat mühendisi/mimar) incelemesiyle tespit edilir.
Zamanaşımı Süresi
TBK m. 478 uyarınca, taşınmaz yapı eserlerindeki ayıplardan doğan haklar, eserin teslim tarihinden başlayarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir; ancak yüklenici ağır kusurlu ise (örneğin ayıbı bilerek gizlemişse) bu süre uzayabilir. Bu nedenle eksik/ayıplı imalat iddialarının, teslim üzerinden uzun süre geçirilmeden ileri sürülmesi önemlidir.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 470, 475, 478.
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/913, K. 2018/2563, T. 20.06.2018 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Ayıp teslim sırasında fark edilmemişse hak kaybı olur mu?
Gizli ayıplar bakımından, ayıbın sonradan ortaya çıkması hâlinde de -zamanaşımı süresi içinde kalmak kaydıyla- talepte bulunulabilir; ancak teslim sırasında fark edilebilecek açık ayıplar için makul sürede bildirim yapılması önemlidir.
Arsa sahibi hem onarım hem tazminat isteyebilir mi?
TBK m. 475/2 uyarınca, seçimlik haklardan biri (örn. onarım) kullanılsa dahi, ayrıca oluşan zarar için genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı saklıdır; bu iki talep birbirini dışlamaz.
Kat mülkiyetine geçilememesi (iskân alınamaması) de bir ayıp sayılır mı?
Sözleşmede anahtar teslim koşulu varsa, iskân izninin alınmaması teslim yükümlülüğünün tam olarak yerine getirilmediği anlamına gelebilir ve buna bağlı zararlar (kira kaybı, cezai şart gibi) talep edilebilir.
Ayıp davasını kat malikleri birlikte mi açmalıdır?
Hayır; her arsa sahibi/bağımsız bölüm maliki, kendi bağımsız bölümüne ilişkin ayıp iddiasını bireysel olarak ileri sürebilir; ortak alanlara ilişkin ayıplarda ise kat malikleri kurulu kararıyla birlikte hareket edilmesi pratik açıdan faydalı olur.
İlgili Yazılar
- İpotekli Taşınmazın Satışı ve İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nasıl Yapılır?
- Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın