Bir taşınmazın tamamı değil de yalnızca bir bölümü kamulaştırıldığında, geriye kalan kısım bazen fiilen kullanılamaz veya değeri ciddi ölçüde düşmüş bir hâlde malikin elinde kalabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu durumda malike, kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteme hakkı tanımıştır. Bu yazıda, kısmi kamulaştırma sonucu ortaya çıkan değer kaybının nasıl hesaplandığını ve malikin tam kamulaştırma talebini hangi usul ve süreyle ileri sürebileceğini, 2942 sayılı Kanunun 12. maddesi ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi içtihadı çerçevesinde ele alıyoruz.
Kısmi Kamulaştırmada Kalan Kısmın Değer Kaybının Hesaplanması
2942 sayılı Kanunun 12. maddesine göre, taşınmazın bir kısmı kamulaştırıldığında, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle bir azalma meydana gelmişse, bu azalan değer miktarı ayrıca tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Örneğin, bir arazinin ortasından yol geçirilmesi, geriye kalan parçaların erişim imkânını, geometrik şeklini veya tarımsal kullanılabilirliğini olumsuz etkileyebilir; bu değer kaybı bilirkişi incelemesiyle oran olarak belirlenir ve kamulaştırma bedeline eklenir. Buna karşılık, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde bir artış meydana gelmişse (örneğin geriye kalan kısım yola cephe kazanmışsa), bu artış miktarı kamulaştırma bedelinden düşülür; ancak kanun, bu indirimin kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemeyeceğini özel olarak sınırlamıştır.
Kalan Kısmın Yararlanmaya Elverişsiz Hale Gelmesi ve Tam Kamulaştırma Talebi
2942 sayılı Kanunun 12. maddesinin altıncı fıkrasına göre, kısmi kamulaştırma sonucu geriye kalan kısım “yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise”, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde, mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması idare için zorunlu hâle gelir. Bu düzenleme, malikin elinde kullanılamaz, ekonomik değeri kalmamış küçük bir parça bırakılmasını önlemeyi amaçlar.
Yargıtay İçtihadında Yüzde Elli Değer Kaybı Kuralı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 18.04.2018 tarihli, 2017/13665 Esas ve 2018/7643 Karar sayılı kararına konu olayda, ilk derece mahkemesi, kamulaştırmadan arta kalan 629,19 m²’lik bölümde %70 oranında değer azalışına hükmetmiştir. Yargıtay bu kararı bozarak, kısmi kamulaştırmalarda kalan kısımdaki değer kaybının %50 oranını geçmesi hâlinde, davalıya (malike) öncelikle %50 oranındaki değer kaybı ile yetinip yetinmeyeceğinin sorulması; yetinmediği takdirde davacı idareye, geri kalan taşınmazın bedelinin tamamını ödemek suretiyle taşınmazın tamamının mülkiyetini kazanma imkânı tanınması ve malikin talebi hâlinde taşınmaz bedelinin tamamına hükmedilmesi; aksi hâlde bilirkişi kurullarınca belirlenen değer azalış oranına göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/13665, K. 2018/7643, T. 18.04.2018)
Bu içtihat, uygulamada önemli bir usul kuralı ortaya koymaktadır: kalan kısımdaki değer kaybı %50’yi aşıyorsa, mahkeme bu durumu re’sen gözeterek taraflara, malikin sadece %50 oranındaki değer kaybıyla mı yetineceğini, yoksa taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını mı talep edeceğini sorması gerekir. Bu, malik açısından, kalan kısmın fiilen işe yaramaz hâle geldiği durumlarda önemli bir güvence sağlar.
Talep Usulü ve Süresi
Malikin tam kamulaştırma talebini ileri sürebilmesi için iki yol vardır: birincisi, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde idareye yazılı başvuru yapmak (m.12/6); ikincisi, kamulaştırma bedelinin tespiti davası sırasında, kalan kısımdaki değer kaybının %50’yi aştığının bilirkişi raporuyla ortaya konulması üzerine, mahkemenin sorması üzerine bu talebi dile getirmek. Uygulamada ikinci yol daha sık kullanılır, çünkü değer kaybının somut oranı ancak bilirkişi incelemesiyle netleşmektedir. Her iki durumda da malikin, kalan kısmın tarımsal, ticari veya ikamet amacıyla fiilen kullanılamaz hâle geldiğini somut verilerle (erişim yolunun kesilmesi, parçalanmış geometrik şekil, alt yapıdan yoksun kalma gibi) ortaya koyması, talebin kabulünü kolaylaştırır.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 11, 12.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/13665, K. 2018/7643, T. 18.04.2018 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybı nasıl hesaplanır?
Bilirkişi kurulu, kamulaştırma nedeniyle kalan kısımda meydana gelen değer azalışını oransal olarak tespit eder; bu oran kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
Kalan kısmın tamamının kamulaştırılmasını ne zaman isteyebilirim?
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde idareye yazılı başvurabilir veya bedel tespiti davası sırasında değer kaybının %50’yi aştığının anlaşılması üzerine bu talebi mahkemeye iletebilirsiniz.
Değer kaybı %50’yi geçerse ne olur?
Yargıtay içtihadına göre mahkeme, malike %50 oranındaki değer kaybıyla yetinip yetinmeyeceğini sormalı; yetinmezse idareye kalan kısmın tamamını bedelini ödeyerek kamulaştırma imkânı tanınmalı, malik talep ederse taşınmazın tamamına bedel hükmedilmelidir.
Kamulaştırma dışında kalan kısmın değeri artarsa ne olur?
Artan değer, kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülür; ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini hiçbir şekilde geçemez.
Otuz günlük başvuru süresi kaçırılırsa hak tamamen kaybedilir mi?
İdareye doğrudan başvuru süresi kaçırılsa dahi, bedel tespiti davası sırasında değer kaybının bilirkişi raporuyla %50’yi aştığının ortaya konulması hâlinde mahkemenin bu hususu resen değerlendirmesi gerektiği içtihatta kabul edilmektedir.
İlgili Yazılar
- Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?
- Kamulaştırılan Taşınmaz Amacına Uygun Kullanılmazsa Geri Alınabilir mi?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın