Trakya bölgesinde ve özellikle Kırklareli çevresinde son yıllarda hızla artan rüzgar enerjisi santrali (RES) yatırımları, birçok arazi sahibini RES şirketleriyle uzun süreli kira veya irtifak hakkı sözleşmesi imzalama teklifiyle karşı karşıya bırakmaktadır. Bu sözleşmeler genellikle 25 ila 49 yıl gibi çok uzun sürelere yayıldığından ve arazinin uzun vadeli kullanım biçimini kökten değiştirdiğinden, imza öncesinde dikkatli bir hukuki inceleme yapılması hayati önem taşır. Bu yazıda, RES şirketiyle arazi kira veya irtifak sözleşmesi imzalamadan önce arazi sahiplerinin özellikle dikkat etmesi gereken hususları ele alıyoruz.
Sözleşmenin Süresi ve Bedel Artış/Endeksleme Şartı
RES şirketleri ile yapılan arazi kira veya irtifak hakkı sözleşmeleri, yatırımın büyüklüğü ve geri dönüş süresi nedeniyle çoğunlukla 25-49 yıl gibi uzun sürelerle kurulmaktadır. Bu denli uzun bir süre için imzalanacak bir sözleşmede, kira bedelinin sabit kalmayıp yıllar içinde enflasyon veya üretilen elektrik miktarına göre artırılmasını sağlayacak bir endeksleme (TÜFE, ÜFE veya elektrik satış gelirinin belirli bir yüzdesi gibi) şartının bulunması, arazi sahibinin uzun vadede mağdur olmamasını sağlar. Sözleşmede yalnızca sabit bir yıllık bedel öngörülmüşse, yıllar içinde bu bedelin reel değeri önemli ölçüde erir; bu nedenle bedel artış mekanizmasının açık, ölçülebilir ve tek taraflı olarak şirket lehine değiştirilemeyecek şekilde kaleme alınması gerekir.
Ayrıca sözleşmenin süresi kadar, bu sürenin ne zaman başlayacağı da önemlidir. Bazı sözleşmelerde süre imza tarihinden değil, santralin işletmeye alındığı (COD – ticari işletme tarihi) tarihten itibaren başlatılmakta, bu da fiilen sözleşmenin toplam süresini uzatabilmektedir. Arazi sahibinin, inşaat ve izin süreçleri boyunca (genellikle 2-5 yıl sürebilir) arazisinin fiilen bloke edildiği ancak sözleşme süresinin henüz işlemeye başlamadığı bir durumla karşılaşmaması için, sürenin başlangıç tarihinin sözleşmede net biçimde tanımlanmış olmasına dikkat edilmelidir.
Arazinin Tapuda Şerh Edilmesi ve Sözleşmenin Resmi Şeklinin Önemi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi uyarınca, taşınmaz kiraları on yıldan uzun süreli ise ve şerh verilmesi kararlaştırılmışsa, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür; bu şerh, arazinin üçüncü kişilere satılması halinde dahi kira ilişkisinin yeni malike karşı ileri sürülebilmesini sağlar. RES sözleşmeleri gibi uzun süreli sözleşmelerde, gerek RES şirketinin yatırım güvenliği gerekse arazi sahibinin sözleşme koşullarının korunması bakımından tapu şerhi büyük önem taşır. İrtifak hakkı tesis edilen sözleşmelerde ise, irtifak hakkının doğrudan tapu siciline tescil edilmesi (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 779 vd.) gerekir; bu da ayni bir hak olduğundan, üçüncü kişilere karşı dahi ileri sürülebilir hale gelir.
Bunun yanında, sözleşmenin adi yazılı şekilde mi yoksa noter huzurunda mı düzenleneceği de önemli bir ayrıntıdır. Kira sözleşmeleri için kanunen resmi şekil şartı aranmasa da, tapu şerhi talep edilecek veya irtifak hakkı tesis edilecekse resmi senet düzenlenmesi ve tapu müdürlüğünde işlem yapılması zorunludur. Arazi sahibinin, sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata inceletmesi; özellikle bedel, süre, fesih, devir ve tarımsal kullanım kısıtlamalarına ilişkin maddelerin standart RES şirketi şablonundan farklılaştırılıp farklılaştırılamayacağını müzakere etmesi tavsiye edilir.
Sözleşmenin Feshi ve Devri Halleri
RES şirketiyle yapılan sözleşmelerde, hangi hallerde sözleşmenin feshedilebileceği ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun, RES şirketinin gerekli lisans, ruhsat veya imar iznini alamaması halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağının belirsiz bırakılmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin güneş enerjisi santrali (GES) arazi kira sözleşmesine ilişkin 09.02.2021 tarihli, 2020/1868 Esas ve 2021/1092 Karar sayılı kararına konu olayda, kiracı şirketin santral için gerekli ruhsat ve izinleri belirli bir süre içinde tamamlaması ve bu süreye uyulmaması halinde kiraya verenin tek taraflı ve tazminatsız fesih hakkı bulunduğu sözleşmede açıkça kararlaştırılmış; kiracı bu süre içinde feshini kullanmadığından, sözleşmenin geçerliliğini koruduğuna ve kira bedelinin ödenmesi gerektiğine hükmedilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/1868, K. 2021/1092, T. 09.02.2021)
Bu karar, aynı ilkelerin rüzgar enerjisi santrali arazi sözleşmeleri için de geçerli olduğunu göstermektedir: sözleşmede kiracıya (RES şirketine) belirli bir süre içinde ruhsat ve izin süreçlerini tamamlama yükümlülüğü ile buna uyulmaması halinde kiraya verene (arazi sahibine) tazminatsız fesih hakkı tanınmışsa, bu hak süresi içinde kullanılmadığı sürece sözleşme geçerliliğini korur ve kira bedeli tahakkuk etmeye devam eder. Arazi sahibinin, sözleşmede kendi lehine açık ve süreye bağlı bir fesih hakkı bulunmasını talep etmesi, ilerideki uyuşmazlıklarda kendisini önemli ölçüde koruyacaktır. Ayrıca sözleşmenin RES şirketi tarafından üçüncü bir şirkete devri (temlik) halinde arazi sahibinin onayının aranıp aranmayacağı da önceden netleştirilmelidir.
Arazinin Tarımsal Kullanımının Kısıtlanma Ölçüsü
RES projelerinde türbinin oturduğu alan ve erişim yolu dışında kalan arazi kısmının tarımsal faaliyete devam edip etmeyeceği, sözleşmenin ekonomik değerini doğrudan etkileyen bir husustur. Bazı sözleşmelerde yalnızca türbin platformu ve doğrudan erişim yolu kiralanırken, arazinin geri kalanında tarımsal faaliyete devam edilebilmektedir; bazı sözleşmelerde ise güvenlik mesafesi (sağlık bandı) gerekçesiyle çok daha geniş bir alanın kullanımı kısıtlanabilmektedir. Arazi sahibinin, sözleşme öncesinde hangi alanın fiilen ve hukuken kısıtlanacağını, bu kısıtlamanın koordinatlarla somut olarak belirlenip belirlenmediğini ve kısıtlanan alan için ayrıca bir bedel öngörülüp öngörülmediğini netleştirmesi gerekir.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 301, 304-306, 312.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 779 vd. (irtifak hakkı).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/1868, K. 2021/1092, T. 09.02.2021 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
RES arazi kira sözleşmesi kaç yıl süreyle yapılır?
Uygulamada genellikle 25-49 yıl arasında değişen sürelerle yapılır; sürenin başlangıç tarihinin imza tarihi mi yoksa santralin işletmeye alınma tarihi mi olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Kira bedeli sabit mi kalır, artırılabilir mi?
Kanunen bir zorunluluk olmasa da, uzun süreli sözleşmelerde bedelin enflasyon veya elektrik satış gelirine endekslenmesi arazi sahibinin lehinedir; aksi halde bedelin reel değeri yıllar içinde önemli ölçüde erir.
RES şirketi izin alamazsa sözleşme ne olur?
Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere, şirketin belirli bir süre içinde ruhsat/izin alamaması halinde kiraya verene tazminatsız fesih hakkı tanınan sözleşmelerde, bu hak kullanılmadığı sürece sözleşme geçerliliğini korur ve kira bedeli tahakkuk eder.
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi zorunlu mudur?
Zorunlu değildir, ancak on yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tapu şerhi talep edilebilir ve bu, taşınmazın el değiştirmesi halinde dahi sözleşmenin korunmasını sağlar; irtifak hakkı tesisinde ise tapu tesciline gidilmesi gerekir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce avukata danışmak gerekli mi?
Evet; sözleşmenin süresi, bedel artış mekanizması, fesih ve devir şartları standart şablonlarda genellikle şirket lehine kaleme alındığından, imza öncesinde bağımsız bir hukuki inceleme yaptırılması önemle tavsiye edilir.
İlgili Yazılar
- RES Yatırımcısının Arazi Sahibine Karşı Sözleşmeden Kaynaklanan Yükümlülükleri Nelerdir?
- RES İrtifak Hakkı Bedeli ile Mülkiyet Kamulaştırma Bedeli Arasındaki Fark Nedir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın