Bir rüzgar enerjisi santrali (RES) yatırımcısı ile arazi sahibi arasındaki sözleşme, tek taraflı bir kullanım izni değil, karşılıklı hak ve borç doğuran çok yönlü bir hukuki ilişkidir. RES şirketinin, kira veya irtifak bedelini ödemek dışında, arazinin işletme süresi boyunca ve sözleşme sona erdikten sonra da yerine getirmesi gereken çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yazıda, RES yatırımcısının arazi sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan başlıca yükümlülüklerini ve bu yükümlülüklere uyulmamasının hukuki sonuçlarını ele alıyoruz.
Kira/İrtifak Bedelini Zamanında Ödeme Yükümlülüğü ve Ödenmemesi Halinde Fesih Hakkı
RES sözleşmelerinde yatırımcının en temel yükümlülüğü, kararlaştırılan kira veya irtifak bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ödemektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kiraya verenin belirli bir süre (taşınmaz kiralarında en az otuz gün) veren bir ihtar göndererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebileceği kabul edilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin güneş enerjisi santrali (GES) arazi kira sözleşmesine ilişkin 09.02.2021 tarihli, 2020/1868 Esas ve 2021/1092 Karar sayılı kararında da, kiracı şirketin sözleşmede öngörülen bedeli ödememesi üzerine kiraya verenin alacak davası açtığı, mahkemenin ödenmeyen kira bedelinin tahsiline karar verdiği ve bu kararın Yargıtay’ca onandığı görülmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/1868, K. 2021/1092, T. 09.02.2021) Bu karar, RES/GES şirketinin sözleşmedeki fesih hakkını süresi içinde kullanmadığı sürece, kira bedelini ödeme yükümlülüğünün kesintisiz devam ettiğini göstermektedir.
Uygulamada RES sözleşmelerinde, kira bedelinin ödenmemesi haline özgü olarak, arazi sahibi lehine tazminatsız ve doğrudan fesih hakkı tanınan hükümler yer alması yaygındır. Arazi sahibinin, bu fesih hakkının hem ödeme temerrüdü hem de yatırımcının sözleşmede öngörülen diğer temel yükümlülüklerini (örneğin belirli sürede ruhsat/izin alma) yerine getirmemesi hallerini kapsayacak şekilde geniş tutulmasını talep etmesi kendi lehinedir.
Ruhsat ve İzin Süreçlerinden Kimin Sorumlu Olduğu
RES yatırımının hayata geçirilebilmesi için gerekli üretim lisansı, ÇED izni ve imar planı değişikliği gibi resmi süreçlerin tamamlanması, kural olarak yatırımcı şirketin sorumluluğundadır; arazi sahibinin bu süreçlerden sorumlu tutulması beklenmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2025 tarihli, 2024/3753 Esas ve 2025/2952 Karar sayılı kararında, enerji üretim faaliyeti için arazi kiralayan kiracı şirketin, tacir sıfatıyla sahip olduğu basiretli davranma yükümlülüğü gereği, kiraladığı arazi için gerekli resmi izin ve lisansları araştırmakla yükümlü olduğu; kiraya veren idarenin, kiracının faaliyetine ilişkin resmi izin ve belgelerden sorumluluk üstlendiğine dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığı sürece, kiracının lisans alamamasından kiraya verenin sorumlu tutulamayacağı vurgulanmıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3753, K. 2025/2952, T. 21.05.2025)
Bu içtihat, arazi sahiplerinin (kiraya verenlerin) RES/GES şirketinin ruhsat veya lisans süreçlerini tamamlayamamasından kural olarak sorumlu tutulamayacağını, aksine bu riskin yatırımcı şirketin kendi ticari riski kapsamında değerlendirildiğini göstermektedir. Bununla birlikte, arazi sahibinin sözleşmede kendi beyan ve taahhütlerinin (örneğin arazinin imar durumu, üzerinde başka bir hak veya kısıtlama bulunmadığı) doğru olmasını sağlaması gerektiği de unutulmamalıdır; bu beyanların yanlış olması halinde arazi sahibinin de ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir.
Arazinin Eski Haline Getirilmesi (Rehabilitasyon) Yükümlülüğü
RES projelerinde, türbin temeli, iç yol ağı, şalt sahası ve kablo güzergahı gibi unsurların inşası sırasında arazide önemli ölçüde toprak hareketi ve zemin müdahalesi yapılır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, yatırımcının, işletme süresi boyunca kullanılmayan ve tarımsal faaliyete konu olabilecek alanları -mümkün olduğunca- eski haline getirmesi veya en azından zarar verici etkiyi asgariye indirmesi beklenir. Geçici işgal veya inşaat faaliyetleri sonrası eski hale getirme yükümlülüğüne ilişkin genel ilke, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 18.01.2024 tarihli, 2023/6342 Esas ve 2024/668 Karar sayılı kararında da teyit edilmiştir; bu kararda, geçici işgal süresi sona erdiğinde işgali yapan tarafın araziyi eski haline getirmekle yükümlü olduğu, bu yükümlülüğe uyulmamasının ayrı bir tazminat sorumluluğu doğurduğu vurgulanmıştır. Aynı ilke, RES yatırımcısının sözleşme kapsamında kullanmadığı veya geçici olarak işgal ettiği alanlar bakımından da kıyasen uygulama alanı bulur.
Bu nedenle arazi sahibinin, sözleşmeye, inşaat sürecinde bozulan ve işletme sırasında kullanılmayan alanların (örneğin geçici şantiye sahaları, malzeme depolama alanları) belirli bir süre içinde eski haline getirileceğine dair açık bir madde eklenmesini talep etmesi önemlidir.
Sözleşme Süresi Sonunda Kaldırma (Decommissioning) Yükümlülüğü
RES sözleşmeleri 25-49 yıl gibi uzun sürelerle yapıldığından, sözleşme süresinin sonunda -santralin ekonomik ömrünü tamamlaması halinde- türbinlerin, temellerinin ve tüm ekipmanın sökülerek arazinin tarımsal veya diğer kullanımlara elverişli hale getirilmesi (decommissioning) büyük önem taşır. Uluslararası uygulamada yaygın olan bu yükümlülüğün, Türkiye’deki RES sözleşmelerinde de açıkça düzenlenmesi, arazi sahibinin sözleşme sonunda elinde kullanılamaz hale gelmiş bir arazi ile kalmasını önler. Arazi sahibinin, sözleşmeye kaldırma yükümlülüğünün kapsamını (temel dahil sökümü mü, yoksa yalnızca yüzeysel ekipmanın mı kaldırılacağı), bu işlemin süresini ve -yatırımcının mali durumu ilerleyen yıllarda bozulursa kaldırma maliyetinin karşılanamaması riskine karşı- bir teminat mektubu veya benzeri bir güvence mekanizmasının sözleşmeye eklenmesini talep etmesi tavsiye edilir.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 301-306, 315.
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, m. 18 (basiretli tacir yükümlülüğü).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/1868, K. 2021/1092, T. 09.02.2021 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3753, K. 2025/2952, T. 21.05.2025 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/6342, K. 2024/668, T. 18.01.2024 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
RES şirketi kira bedelini ödemezse ne yapılabilir?
Kiraya veren, kararlaştırılan süre içinde ihtar çekerek ödeme talep edebilir; ödeme yapılmazsa hem alacak davası açabilir hem de sözleşmede tanınan fesih hakkını kullanabilir.
Ruhsat/lisans alınamamasından arazi sahibi sorumlu tutulabilir mi?
Hayır; Yargıtay içtihadına göre bu, tacir sıfatına sahip yatırımcı şirketin kendi ticari riski kapsamındadır, aksi sözleşmede açıkça kararlaştırılmadıkça kiraya veren sorumlu tutulamaz.
Yatırımcının araziyi eski haline getirme yükümlülüğü var mıdır?
Evet; özellikle geçici olarak kullanılan veya inşaat sırasında zarar gören alanların, sözleşme veya genel hukuk ilkeleri çerçevesinde eski haline getirilmesi beklenir.
Sözleşme süresi sonunda türbinlerin kaldırılması zorunlu mudur?
Sözleşmede açıkça düzenlenmesi halinde zorunludur; arazi sahibinin bu yükümlülüğü ve buna ilişkin bir teminat mekanizmasını sözleşmeye eklemesi önemle tavsiye edilir.
Yatırımcı sözleşmeyi ihlal ederse arazi sahibi hangi haklara sahiptir?
Somut ihlalin niteliğine göre, sözleşmenin feshi, tazminat talebi veya ifanın aynen talep edilmesi (örneğin eski hale getirme) yollarına başvurulabilir.
İlgili Yazılar
- RES Şirketiyle Arazi Kira veya İrtifak Sözleşmesi İmzalamadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Rüzgar Ölçüm Direği Kurulumu İçin Geçici İşgal Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın