Rüzgar enerjisi santrali (RES) yatırımları, çoğunlukla özel şirketler tarafından yürütülmesine rağmen, kamulaştırma mevzuatı bakımından kamu yararı kararına dayanan özel bir süreç izler. Yatırımcı şirket doğrudan taşınmaz maliki ile pazarlık yapmak yerine, kamu yararı kararı alarak devlet eliyle irtifak hakkı kamulaştırması sürecini başlatabilir. Bu yazıda, RES yatırımlarında irtifak hakkı kamulaştırmasının nasıl işlediğini, 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri ve güncel Danıştay içtihadı çerçevesinde ele alıyoruz.
Mülkiyet Yerine İrtifak Hakkı Kamulaştırması: Yasal Dayanak
2942 sayılı Kanunun 4. maddesi, taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği veya derinliği üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabileceğini düzenler. RES yatırımlarında da, türbin kaidesi, kule, hizmet yolu ve kablo güzergâhı gibi kısıtlı alanlar için genellikle taşınmazın tamamının mülkiyeti değil, üzerinde bir irtifak hakkı kamulaştırması tercih edilir; böylece malik taşınmazının mülkiyetini korurken, idare veya yatırımcı yalnızca kullanım kısıtlaması gerektiren kısım üzerinde hak sahibi olur.
6446 Sayılı Kanun m.19 Uyarınca RES Yatırımcısının Süreci Nasıl Başlattığı
6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası, önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin (RES yatırımcısı şirketlerin) üretim tesisleri için gerekli taşınmazların kamulaştırılmasında izlenecek özel usulü düzenler. Buna göre, kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti Hazineye veya ilgili kamu kurumuna ait olur; kamulaştırma bedeli önlisans veya lisans sahibi özel şirket tarafından ödenir ve tapuda Hazine adına tescil edilen taşınmaz üzerinde, bedeli ödeyen şirket lehine bedelsiz irtifak hakkı tesis edilir. Sürecin başlaması için önce Enerji Piyasası Düzenleme Kurulunca (EPDK) bir kamu yararı kararı alınması, ardından gerekli taşınmazların kamulaştırılması için ilgili bakanlığa/valiliğe başvurulması gerekir. Danıştay 6. Dairesi’nin 29.09.2021 tarihli, 2019/20987 Esas ve 2021/10348 Karar sayılı kararında bu süreç ayrıntılı olarak açıklanmış; somut olayda RES yatırımcısı şirkete elektrik üretim lisansı verildiği, RES’in kurulabilmesi için gerekli taşınmazların kamulaştırılması amacıyla EPDK’ca kamu yararı kararı alındığı ve bu karara dayanılarak taşınmazların 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırılmasına karar verildiği tespit edilmiştir. (Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/20987, K. 2021/10348, T. 29.09.2021)
RES Yatırımlarında Acele Kamulaştırmaya Başvurulabilmesinin Sınırları
RES projelerinde sıklıkla acele kamulaştırma usulüne (m.27) başvurulduğu görülmektedir. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 08.10.2025 tarihli, 2025/1810 Esas ve 2025/1868 Karar sayılı güncel kararında bu yöntemin sınırları ayrıntılı biçimde tartışılmıştır: Kurula göre acele kamulaştırma istisnai bir usul olup, buna başvurulabilmesi için aceleliğin ve olağan usulden ayrılmayı gerektiren olağanüstü durumun her somut olayda -projenin niteliği, ulusal veya bölgesel ihtiyacın ivediliği gibi ölçütlerle- ayrıca değerlendirilmesi, yani “enerjiye duyulan ihtiyaç” gerekçesinin soyut biçimde öne sürülmemesi gerekir. Kurul, incelediği somut olayda -ülkenin enerji açığı ve RES yatırımının kamu yararına hizmet ettiği gerekçesiyle- acelelik hâlinin bulunduğu sonucuna vararak kamulaştırma kararını hukuka uygun bulmuş; ancak kararda yer alan güçlü karşı oylarda, salt “enerji ihtiyacı” ve “yatırımın ivediliği” gibi genel gerekçelerin acelelik hâlini tek başına ispatlamaya yetmeyeceği, ayrıca tarım arazilerinde tarım dışı kullanım izninin kamulaştırma kararından önce alınmış olması gerektiği savunulmuştur. Bu içtihat, RES yatırımcısı karşısındaki taşınmaz malikinin, kendisine tebliğ edilen acele kamulaştırma kararının somut gerekçelerini -özellikle tarım arazisi söz konusuysa tarım dışı kullanım izninin kamulaştırma kararından önce alınıp alınmadığını- dikkatle incelemesi gerektiğini göstermektedir.
İrtifak Bedelinin Mülkiyet Bedelinden Düşük Olmasının Nedeni
İrtifak hakkı kamulaştırmasında ödenen bedel, mülkiyetin tamamının kamulaştırıldığı hâllere göre genellikle daha düşüktür; çünkü malik, taşınmazın çıplak mülkiyetini korumaya devam eder ve yalnızca irtifak hakkının kapsamına giren kullanım kısıtlamaları için bir bedel alır. Bedel, taşınmazın niteliğine göre (arazi ise net gelir metoduyla, arsa ise emsal karşılaştırmasıyla) tespit edilen tam değer üzerinden, irtifak nedeniyle oluşan değer düşüklüğü oranı uygulanarak hesaplanır; bu oran, türbinin ve hizmet yollarının kapladığı alan, taşınmazın geri kalan kısmının tarımsal veya ticari kullanılabilirliği gibi somut unsurlara göre bilirkişi kurulunca belirlenir. Malik, mülkiyeti üzerinde kalmaya devam ettiği için, irtifak alanı dışındaki kısımları kullanmaya (örneğin tarım yapmaya) devam edebilir; ancak irtifak hakkının kapsamı ve kısıtlamaları -yapı yasağı, erişim hakkı gibi- tapu kütüğüne şerh edilir.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 4, 27.
- 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, m. 19.
- Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/20987, K. 2021/10348, T. 29.09.2021 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2025/1810, K. 2025/1868, T. 08.10.2025 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
RES yatırımı için taşınmazımın tamamı mı kamulaştırılır?
Genellikle hayır; amaç için yeterli olduğu ölçüde, taşınmazın yalnızca türbin, kule ve hizmet yolu gibi kısıtlı bölümleri üzerinde irtifak hakkı kamulaştırması yapılır, mülkiyet malikte kalır.
RES irtifak kamulaştırmasını kim başlatır?
Süreç, önlisans/lisans sahibi özel şirketin başvurusu üzerine Enerji Piyasası Düzenleme Kurulunun aldığı kamu yararı kararıyla başlar; kamulaştırma bedelini şirket öder, irtifak hakkı da şirket lehine tesis edilir.
RES için acele kamulaştırmaya her zaman başvurulabilir mi?
Danıştay içtihadına göre RES yatırımlarında enerji ihtiyacının aciliyeti gerekçesiyle acele kamulaştırmaya başvurulabilir; ancak bu istisnai usulün şartları mahkemece her somut olayda ayrıca değerlendirilir ve -özellikle tarım arazilerinde tarım dışı kullanım izninin zamanında alınıp alınmadığı gibi- usul şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.
İrtifak hakkı bedeli neden mülkiyet bedelinden düşüktür?
Malik mülkiyeti korumaya devam ettiği ve yalnızca kısıtlı bir kullanım hakkı devredildiği için, irtifak bedeli genellikle taşınmazın tam değerine göre daha düşük bir orana göre hesaplanır.
İrtifak alanı dışındaki kısmı kullanmaya devam edebilir miyim?
Evet; mülkiyet malikte kaldığından, irtifak hakkının kapsamı dışındaki alanlarda tarımsal veya diğer kullanımlara, irtifakın getirdiği kısıtlamalara aykırı olmamak kaydıyla devam edilebilir.
İlgili Yazılar
- Enerji Nakil Hattı (ENH) Geçişi Nedeniyle Arazi Kamulaştırması ve Bedel Tespiti
- Acele Kamulaştırma Nedir? Normal Kamulaştırmadan Farkı Nedir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın