Bir rüzgar enerjisi santrali (RES) yatırımına karar verilmeden önce, yatırımcı şirketler genellikle bölgedeki rüzgar potansiyelini ölçmek amacıyla arazi üzerine geçici ölçüm direkleri (anemometre direkleri) kurmaktadır. Bu direkler, RES’in kendisinden farklı olarak kalıcı bir tesis değildir; belirli bir süre (genellikle bir yıl) boyunca veri toplandıktan sonra sökülür. Bu tür geçici kullanımlar için kamulaştırma değil, “geçici işgal” (muvakkat işgal) kurumu devreye girer. Bu yazıda, rüzgar ölçüm direği kurulumu için geçici işgal bedelinin nasıl belirlendiğini, kamulaştırmadan farkını ve arazi sahibinin haklarını ele alıyoruz.
Geçici İşgal ile Kamulaştırmanın Farkı
Kamulaştırma, taşınmazın mülkiyetinin kalıcı olarak idareye veya kamulaştırmayı yapan kuruluşa geçmesi sonucunu doğururken; geçici işgal, taşınmazın mülkiyetinin arazi sahibinde kalmaya devam ettiği, yalnızca belirli bir süre için kullanım hakkının idareye veya yatırımcıya bırakıldığı bir hukuki kurumdur. Geçici işgalin temel hukuki dayanağı, halen yürürlükte olan 18.02.1331 (Rumi) tarihli “Menafi-i Umumiyeye Müteallik Hususat İçin Efrada Ait Arazi ile Taşocaklarının Muvakkaten Sureti İşgal Hakkında Kanun”dur; bu kanunun 1. maddesi, kamu yararına ilişkin işler için gerçek kişilere ait arazilerin belirli bir süreyle geçici olarak işgal edilebilmesine imkân tanımaktadır. RES ölçüm direği gibi geçici tesisler için de uygulamada bu kanun hükümlerinden yararlanılmaktadır; ayrıca 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili hükümleri de geçici işgale ilişkin usul ve esasları tamamlayıcı biçimde düzenlemektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 18.01.2024 tarihli, 2023/6342 Esas ve 2024/668 Karar sayılı kararına konu olayda, bir karayolu yapım projesi kapsamında arazi sahiplerine ait taşınmazlar için idare tarafından 1331 tarihli Kanun’un 1. maddesi uyarınca geçici işgal kararı alındığı, önce 3 yıl süreyle verilen kararın sonradan 1 yıl uzatıldığı ve bu süreler için arazi sahiplerine ödeme yapıldığı; ancak sürenin bitiminden sonra idarenin taşınmazları eski haline getirmeden ayrılması üzerine arazi sahiplerinin hem eski hale getirme hem de ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep ettiği görülmektedir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/6342, K. 2024/668, T. 18.01.2024) Bu karar, geçici işgalin süresi dolduğunda idarenin/yatırımcının araziyi eski haline getirme yükümlülüğü bulunduğunu ve bu yükümlülüğe uyulmamasının ayrı bir tazminat sorumluluğu doğurduğunu açıkça göstermektedir.
Geçici İşgalin Süresi ve Bedeli
RES yatırımı öncesi ölçüm/fizibilite amacıyla yapılan geçici işgaller, uygulamada genellikle bir yıllık sürelerle kararlaştırılmakta, ihtiyaç halinde bu süre uzatılabilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.10.2008 tarihli, 2008/12617 Esas ve 2008/16016 Karar sayılı kararı da, bir taşınmazın “bir yıllık geçici işgal bedelinin tespiti” istemiyle açılan davada yerel mahkemenin bu talebi kabul eden kararını onamış olup, uygulamada bir yıllık geçici işgal süresinin ve buna karşılık bir bedel tespiti davası açılabileceğinin yerleşik bir uygulama olduğunu göstermektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2008/12617, K. 2008/16016, T. 06.10.2008)
Geçici işgal bedeli, kamulaştırma bedelinden farklı olarak, taşınmazın tam değeri üzerinden değil, işgal süresi boyunca arazi sahibinin bu araziyi kullanamamasından kaynaklanan kira/kullanım kaybı esas alınarak hesaplanır. Bedelin belirlenmesinde, arazinin niteliği (tarım arazisi, arsa vb.), o bölgedeki emsal kira bedelleri ve işgal süresi boyunca arazi sahibinin mahrum kaldığı gelir dikkate alınır. Anlaşma sağlanamaması halinde, geçici işgal bedelinin tespiti için asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Arazi Sahibinin Hakları ve Eski Hale Getirme Yükümlülüğü
Geçici işgal süresi boyunca, ölçüm direğinin kurulumu, kablolama ve ekipman taşınması gibi faaliyetler nedeniyle arazide fiziksel değişiklikler (toprağın sıkışması, bitki örtüsünün zarar görmesi, geçici yol açılması gibi) meydana gelebilir. Yukarıda anılan 5. Hukuk Dairesi kararında da vurgulandığı üzere, geçici işgal süresi sona erdiğinde, işgali yapan taraf araziyi eski haline getirmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde arazi sahibi, hem eski hale getirme masraflarının tazminini hem de -eğer işgal süresinin bitiminden sonra da fiilen kullanım devam ediyorsa- ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.
Uygulamada arazi sahibinin, geçici işgal anlaşması imzalanmadan önce, işgal süresinin ve eski hale getirme yükümlülüğünün yazılı olarak ve somut biçimde (örneğin hangi tarihte, hangi ekipmanla arazinin tesliminin yapılacağı belirtilerek) düzenlenmesini talep etmesi, süre sonunda yaşanabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından önemlidir.
Süre Sonunda Arazinin Geri Alınması
Geçici işgalin kamulaştırmadan en önemli farkı, sürenin bitiminde arazinin mülkiyetinin hiçbir zaman el değiştirmemiş olması ve arazi sahibinin taşınmazını -eski haline getirilmiş biçimde- geri alabilmesidir. Ölçüm direği kaldırıldıktan ve arazi eski haline getirildikten sonra, arazi sahibi taşınmazını dilediği şekilde (tarımsal faaliyete devam ederek veya farklı bir RES şirketiyle yeni bir sözleşme yaparak) kullanmaya devam edebilir. Ölçüm sonuçlarının olumlu çıkması ve RES yatırımının fiilen kurulmasına karar verilmesi halinde ise, taraflar arasında ayrı bir kira, irtifak hakkı veya kamulaştırma süreci başlatılması gerekir; geçici işgal sözleşmesi tek başına RES kurulumu için bir hukuki dayanak oluşturmaz.
Uygulamada arazi sahibinin, geçici işgal anlaşmasının süresi dolmasına rağmen ölçüm direğinin ve ekipmanın kaldırılmadığı hallerde, öncelikle yatırımcı şirkete yazılı ihtar göndererek arazinin makul bir süre içinde eski haline getirilmesini talep etmesi, ardından bu talebin karşılıksız kalması halinde asliye hukuk mahkemesinde hem eski hale getirme hem de -işgalin fiilen devam ettiği süre için- ecrimisil talepli bir dava açması, en etkin hukuki yoldur. Bu süreçte, geçici işgal anlaşmasının başlangıç ve bitiş tarihlerini, kapsadığı alanı ve eski hale getirme yükümlülüğünü net biçimde ortaya koyan yazılı belgelerin saklanması, davanın ispat aşamasında belirleyici rol oynar.
Kaynakça
- 18.02.1331 tarihli Menafi-i Umumiyeye Müteallik Hususat İçin Efrada Ait Arazi ile Taşocaklarının Muvakkaten Sureti İşgal Hakkında Kanun, m. 1.
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/6342, K. 2024/668, T. 18.01.2024 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2008/12617, K. 2008/16016, T. 06.10.2008 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Geçici işgal ile kamulaştırma arasındaki temel fark nedir?
Kamulaştırmada mülkiyet kalıcı olarak el değiştirirken, geçici işgalde mülkiyet arazi sahibinde kalır; yalnızca belirli bir süre için kullanım hakkı geçici olarak devredilir.
Rüzgar ölçüm direği için geçici işgal süresi ne kadardır?
Uygulamada genellikle bir yıllık sürelerle kararlaştırılır, ihtiyaç halinde idarenin/yatırımcının talebiyle bu süre uzatılabilir.
Geçici işgal bedeli nasıl hesaplanır?
Taşınmazın tam değeri değil, işgal süresi boyunca arazi sahibinin bu araziyi kullanamamasından kaynaklanan kira/kullanım kaybı esas alınarak hesaplanır; anlaşmazlık halinde asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti davası açılabilir.
Süre sonunda arazi otomatik olarak geri alınır mı?
Evet; ancak işgali yapan tarafın araziyi eski haline getirme yükümlülüğü vardır; bu yükümlülüğe uyulmazsa arazi sahibi eski hale getirme masrafları ve ecrimisil talep edebilir.
Ölçüm sonuçları olumlu çıkarsa geçici işgal RES kurulumuna dönüşür mü?
Hayır; geçici işgal sözleşmesi RES kurulumu için tek başına yeterli değildir, ayrıca kira, irtifak hakkı veya kamulaştırma sürecinin başlatılması gerekir.
İlgili Yazılar
- RES Kamulaştırmasında Kamu Yararı Kararının Hukuka Uygunluğuna İtiraz Edilebilir mi?
- RES Şirketiyle Arazi Kira veya İrtifak Sözleşmesi İmzalamadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın