Rüzgar enerjisi santrali (RES) projelerinde bir türbinin oturduğu alan fiziksel olarak küçük görünse de, türbine ulaşan erişim yolu, kablo güzergahı ve güvenlik mesafesi (sağlık bandı) birlikte değerlendirildiğinde, tarım arazisinin bütünlüğü ciddi biçimde bozulabilmektedir. Bu durum, sadece kamulaştırılan veya irtifak hakkı tesis edilen alanın değil, geride kalan tarım arazisinin de ekonomik olarak kullanılabilirliğini azaltabilir. Bu yazıda, tarım arazisinin RES direği için bölünmesi halinde arazi sahibinin zirai gelir kaybını nasıl talep edebileceğini, Kamulaştırma Kanunu’ndaki değer tespit kriterleri ve somut Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.
Kamulaştırma Kanunu m.11 Değer Tespit Kriterleri: Net Gelir Yöntemi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, taşınmaz malın değerinin tespitinde dikkate alınacak ölçütleri düzenler. Tarım arazileri için değer tespitinde esas alınan temel yöntem, arazinin net gelirinin kapitalizasyonuna dayanan “net gelir yöntemi”dir; bu yöntemde, arazinin ürün deseni, verimi, sulama imkânı gibi unsurlar dikkate alınarak yıllık net geliri hesaplanır ve belirli bir kapitalizasyon faiz oranıyla (uygulamada genellikle %4-5 aralığında) bu gelir sermayeye çevrilerek arazinin değeri bulunur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 16.04.2018 tarihli, 2017/11734 Esas ve 2018/7283 Karar sayılı kararında da, sulu tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranının, arazinin niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alınarak doğru tespit edilmesi gerektiği; hatalı oran uygulanmasının az bedel tespitine yol açacağı vurgulanmıştır.
Kamulaştırma Kanunu m.11’in son fıkrası, irtifak hakkı tesisi yoluyla yapılan kamulaştırmalarda bedelin, bu irtifak nedeniyle taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğü olduğunu düzenler. Bu, yalnızca fiilen irtifak hakkı tesis edilen (örneğin direğin oturduğu) alanın değil, taşınmazın geri kalan kısmının da bu irtifaktan etkilenen bölümünün değer kaybının hesaba katılması gerektiği anlamına gelir.
Sadece Direğin Alanı Değil, Erişim Yolu ve Bütünlüğün Bozulması da Hesaba Katılmalı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 23.11.2017 tarihli, 2016/13474 Esas ve 2017/25892 Karar sayılı kararına konu olayda, kamulaştırma planında dava konusu taşınmazın türbin alanı ve yol olarak ayrıldığı, ayrıca kamulaştırma sonrası hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında bu alanın sağlık bandı sınırı ve emniyet mesafe alanı olarak da düzenlendiği tespit edilmiş; Yargıtay, idareye taşınmaza fiilen rüzgar enerji santrali dikilip dikilmeyeceğinin sorulmasını, dikilmişse türbinin konumu, büyüklüğü, çıkardığı sesler ve rüzgar dalgalarının, kamulaştırmadan arta kalan bölümde tarımsal faaliyete engel oluşturup oluşturmayacağının ve ürün veriminin etkilenip etkilenmeyeceğinin ziraat, inşaat, çevre, ekoloji ve makine mühendislerinden oluşan bir bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak araştırılması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/13474, K. 2017/25892, T. 23.11.2017)
Bu karar, RES kamulaştırmalarında bilirkişi incelemesinin yalnızca kamulaştırılan/irtifak tesis edilen alanın büyüklüğüyle sınırlı tutulamayacağını, taşınmazın geri kalan (arta kalan) kısmının tarımsal bütünlüğünün ne ölçüde bozulduğunun da ayrıca ve somut biçimde araştırılması gerektiğini net biçimde ortaya koymaktadır. Erişim yolu nedeniyle tarım arazisinin ikiye bölünmesi, sulama sisteminin kesintiye uğraması, büyük tarım makinelerinin manevra alanının daralması gibi hususlar, uygulamada değer kaybını artıran somut unsurlar olarak bilirkişi raporlarına yansıtılmalıdır.
Zirai Gelir Kaybının Ayrıca Talep Edilmesi
Kamulaştırma veya irtifak hakkı bedeli, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki değer kaybını karşılamaya yöneliktir; ancak bu bedel, kamulaştırma/irtifak tesisi öncesinde arazi sahibinin fiilen sürdürmekte olduğu ve inşaat süreci nedeniyle kesintiye uğrayan mevsimlik zirai faaliyetten kaynaklanan somut gelir kaybını her zaman tam olarak karşılamayabilir. İnşaat süresince arazinin bir bölümüne erişimin fiilen engellenmesi, ekim/hasat döneminin kaçırılması gibi durumlarda, arazi sahibi, kamulaştırma bedelinden bağımsız olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri (TBK m. 49 vd.) çerçevesinde ayrıca bir zirai gelir kaybı tazminatı talep edebilir. Bu talebin dayanağı, kamulaştırma bedelinin kapsamadığı, inşaat sürecine özgü geçici ve somut bir zarardır.
Bu tazminatın hesaplanmasında, arazinin önceki yıllardaki ürün deseni ve verimine ilişkin kayıtlar (varsa çiftçi kayıt sistemi belgeleri, ürün satış faturaları), o yıla ait bölgesel ortalama verim ve fiyat verileri esas alınarak bir ziraat mühendisi bilirkişi marifetiyle somut bir hesaplama yapılması gerekir. Salt soyut bir gelir kaybı iddiası, mahkemece kabul görmez; kaybın miktarı ve inşaat faaliyetiyle illiyet bağı somut delillerle ortaya konulmalıdır.
Bilirkişi İncelemesinin Kapsamı ve Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yukarıda değinilen Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere, RES kamulaştırma/irtifak bedeli davalarında sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesi için tek bir ziraat mühendisi bilirkişisi yerine, ziraat, inşaat, çevre, ekoloji ve makine mühendislerinden oluşan çok disiplinli bir bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılması büyük önem taşır. Arazi sahibinin, dava sürecinde bu tür bir çok disiplinli bilirkişi incelemesi talep etmesi ve kamulaştırmadan arta kalan bölümdeki değer kaybının ayrı ayrı ve somut biçimde tespit edilmesini istemesi, alacağı bedelin gerçek zararını karşılamasını sağlamak açısından önemlidir.
Ayrıca, kamulaştırma bedelinin tespiti davası açılmadan önce, arazi sahibinin kendi imkânlarıyla (örneğin bağımsız bir ziraat mühendisine hazırlattığı ön rapor ile) taşınmazın önceki yıllardaki ürün deseni, verimi ve gelirine ilişkin somut veriler toplaması, yargılama sürecinde mahkemenin atayacağı bilirkişi heyetine sunulacak itiraz ve beyanların daha güçlü bir zemine oturmasını sağlar. Dava dilekçesinde yalnızca kamulaştırılan/irtifak tesis edilen alanın değil, erişim yolu güzergahının ve sağlık bandı sınırlarının da taşınmazın bütünlüğüne etkisinin ayrıca değerlendirilmesinin talep edilmesi, uygulamada arazi sahibi lehine daha isabetli bir bedel tespitine yol açmaktadır.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 10, 11.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 49 vd.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/13474, K. 2017/25892, T. 23.11.2017 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/11734, K. 2018/7283, T. 16.04.2018 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
RES direği için sadece direğin oturduğu alanın bedeli mi ödenir?
Hayır; Kamulaştırma Kanunu m.11 uyarınca, irtifak hakkı tesisinde bedel, bu irtifak nedeniyle taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğüdür; erişim yolu ve tarımsal bütünlüğün bozulması da bu değer kaybına dahil edilmelidir.
Zirai gelir kaybı kamulaştırma bedelinden ayrı olarak talep edilebilir mi?
Evet; inşaat sürecinde fiilen kesintiye uğrayan mevsimlik zirai faaliyetten kaynaklanan somut gelir kaybı, kamulaştırma bedelinden bağımsız olarak Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri çerçevesinde ayrıca talep edilebilir.
Değer kaybı hesabında hangi uzmanlar görev alır?
Yargıtay uygulamasında, ziraat, inşaat, çevre, ekoloji ve makine mühendislerinden oluşan çok disiplinli bir bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılması gerektiği kabul edilmektedir.
Sağlık bandı/emniyet mesafesi de tazminat hesabına dahil edilir mi?
Evet; imar planında türbin için ayrılan sağlık bandı veya emniyet mesafesi alanı da, taşınmazın kullanılabilirliğini etkileyen bir unsur olarak bilirkişi incelemesinde dikkate alınmalıdır.
Bu davalarda hangi mahkeme görevlidir?
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
İlgili Yazılar
- Rüzgar Türbini Gürültüsü veya Gölgelemesi Nedeniyle Komşu Arazide Değer Kaybı Tazminatı
- RES İrtifak Hakkı Bedeli ile Mülkiyet Kamulaştırma Bedeli Arasındaki Fark Nedir?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın