Kirasını düzenli ödemeyen bir kiracıyla karşılaşan ev sahipleri, genellikle en hızlı çözümün doğrudan tahliye davası açmak olduğunu düşünür. Oysa Türk Borçlar Kanunu, temerrüt (ödeme gecikmesi) nedeniyle tahliyeyi belirli usul şartlarına bağlamıştır; bu şartlara uyulmadan açılan davalar, haklı bir alacak olsa dahi reddedilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Şartları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu süresinde ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtarla, ödeme yapması için ek süre verir. Bu ek süre içinde ödeme yine yapılmazsa, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
Kritik Ayrıntı: İhtarnamede Verilecek Süre
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 13.02.2014 tarihli, 2014/710 Esas ve 2014/1518 Karar sayılı kararında bu sürenin önemi vurgulanmıştır: “Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür… İhtarnamede verilen süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.” Somut olayda ihtarnamede 30 günden az bir süre verildiği için, ihtarnamenin hukuki sonuç doğurmadığına ve tahliye talebinin reddi gerektiğine hükmedilmiştir. (Yargıtay 6. HD., E. 2014/710, K. 2014/1518, T. 13.02.2014)
Bu içtihattan çıkan pratik ders açıktır: konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarnamede en az 30 gün süre verilmeli ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir; eksik süreli veya bu ibareyi içermeyen bir ihtarname, sonraki tahliye davasının reddine yol açar.
İhtarnamenin Usulüne Uygun Tebliği
Kira parası, aksi kararlaştırılmadıkça götürülüp ödenmesi gereken bir borç olduğundan, ihtarnamenin kiracının bilinen adresine, noter kanalıyla veya PTT (iadeli taahhütlü) yoluyla usulüne uygun şekilde gönderilmesi ve tebliğ edilmesi önemlidir. Taraflar arasında yerleşik bir ödeme teamülü (örneğin banka havalesi) varsa, bu şekildeki ödemeler de geçerli sayılabilir.
İcra Yoluyla Tahliye: Tahliye İstekli İcra Takibi
Kiraya veren, ihtarname göndermek yerine doğrudan icra dairesine başvurup “haciz ve tahliye istekli” bir icra takibi de başlatabilir. İİK m. 269 uyarınca gönderilen ödeme emri, TBK m. 315’teki ihtar yerine geçer ve bu ödeme emrinde de yine en az 30 günlük ödeme süresi tanınmalıdır; kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz da etmezse, takip kesinleşir ve tahliye istenebilir.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 269.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/710, K. 2014/1518, T. 13.02.2014 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı geç de olsa ödeme yaparsa tahliye davası düşer mi?
Verilen 30 günlük süre içinde tam ödeme yapılırsa temerrüt ortadan kalkar ve tahliye şartları oluşmaz; ancak süre geçtikten sonra yapılan ödemeler (temerrüt gerçekleştikten sonraki ödemeler) tahliye hakkını kural olarak ortadan kaldırmaz.
Bir kira döneminde bir kez geç ödeme yeterli midir?
Evet; TBK m. 315 kapsamındaki temerrüt nedeniyle fesih için tek bir dönemin ödenmemesi ve usulüne uygun ihtar yeterlidir; ayrıca “iki haklı ihtar” kurumuyla karıştırılmamalıdır, o farklı bir tahliye sebebidir (bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara muhatap olma).
İhtarnameyi noterden mi göndermeliyim?
Zorunlu değildir, ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin kesin olarak ispatı için noter kanalıyla gönderim şiddetle tavsiye edilir; PTT iadeli taahhütlü gönderim de kabul edilmektedir.
Kira sözleşmesinde farklı bir süre kararlaştırılmışsa geçerli midir?
TBK m. 315’teki 30 günlük asgari süre kiracı lehine emredici niteliktedir; sözleşmeyle bu sürenin altına inilemez, ancak daha uzun bir süre kararlaştırılması mümkündür.
İlgili Yazılar
- Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları
- Kira Sözleşmesinde Depozito (Güvence Bedeli) İadesi Nasıl Alınır?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın