Kiraladığı yeri kira süresi dolmadan boşaltmak isteyen kiracıların en çok merak ettiği soru, bu erken çıkışın kendilerine ne kadara mal olacağıdır. Kural, sözleşmeye bağlılıktır; ancak bu kuralın istisnaları ve sınırları, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını doğrudan etkiler.
Genel Kural: Sözleşmeye Bağlılık (Ahde Vefa)
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, sözleşme hukukuna egemen olan ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkesi gereği, taraflar kira sözleşmesinin süresiyle bağlıdır ve haklı bir neden olmadıkça sözleşme süresinden önce tek taraflı olarak feshedilemez. Kiracı, haklı bir sebep göstermeksizin kiralananı süresinden önce terk ederse, kiraya verenin bu nedenle uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü olur.
Zarar Nasıl Hesaplanır? “Makul Süre” Kira Bedeli
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı süresinden önce geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu süre boyunca kiraya veren, kiracıdan kira bedelini talep edebilir; ancak kiraya verenin de zararın artmasını önlemek için taşınmazı yeniden kiraya vermek üzere makul çaba göstermesi gerekir (TBK m. 52 yollamasıyla).
Sözleşmede Kiracı Lehine Erken Fesih Hakkı Tanınabilir
Taraflar, sözleşmeye kiracı lehine bir erken fesih hakkı ve bu hakkın kullanılması hâlinde kiracının sorumluluğunu sınırlayan bir hüküm koyabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.11.2013 tarihli, 2013/4786 Esas ve 2013/15765 Karar sayılı kararında bu tür bir sözleşme hükmünün nasıl yorumlanacağı örneklenmiştir: sözleşmede kiracının erken tahliyesi hâlinde “kira döneminin kalan aylarına ilişkin kira bedelinden” sorumlu olacağı, ancak bu sorumluluğun 6 aylık kira bedeli ile sınırlı olduğu kararlaştırılmıştır. Yargıtay, sözleşmede kiracı lehine getirilen bu sınırlamanın geçerli olduğuna ve kiracının azami 6 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğine hükmetmiştir: “Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir… Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda feshin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması gerekir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/4786, K. 2013/15765, T. 21.11.2013)
Bu içtihattan çıkan pratik sonuç şudur: kira sözleşmesi imzalanırken, kiracının ileride erken çıkma ihtimaline karşı sözleşmeye açık bir erken fesih maddesi (bildirim süresi ve varsa sorumluluk üst sınırı belirtilerek) eklenmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.
Sözleşmede Hiçbir Erken Fesih Hükmü Yoksa Ne Olur?
Bu durumda kiracı, kira süresinin sonuna kadar kira bedelinden sorumlu olmakla birlikte, sorumluluğu -yukarıda açıklandığı üzere- kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği makul süreyle sınırlıdır; kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu iddia edilen sürenin tamamı için değil, yalnızca gerçekte boş kaldığı makul süre için kira talep edebilir.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 52, 325.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/4786, K. 2013/15765, T. 21.11.2013 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Erken çıkarken bildirim yapmam gerekir mi?
Evet; kiracının erken tahliye niyetini kiraya verene yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmesi, hem iyiniyetini göstermesi hem de sözleşmede öngörülen bildirim sürelerine uyulması bakımından önemlidir.
Makul süre nasıl belirlenir?
Genellikle taşınmazın türü, bulunduğu bölgedeki kiralama piyasasının canlılığı gibi faktörler dikkate alınarak, gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir; taraflarca sözleşmede önceden belirlenmiş bir süre varsa bu esas alınır.
Kiraya veren taşınmazı kiraya vermek için hiç çaba göstermezse ne olur?
Kiraya verenin zararın artmaması için gerekli özeni göstermemesi, kiracının sorumlu tutulacağı süreyi ve tutarı azaltan bir husus olarak değerlendirilebilir.
Peşin ödenen kira bedeli erken çıkışta iade edilir mi?
Sözleşmede erken fesih hakkı geçerli şekilde kullanılmışsa, tahliye tarihinden sonraki döneme ait peşin ödenmiş kira bedelinin kiracıya iade edilmesi gerekir.
İlgili Yazılar
- Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi
- Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın