Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında taşınmaz çoğu zaman açık artırmayla satılır ve satıştan elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu satışta uzun süre mirasçıların hiçbir önceliği yoktu; aile malı, artırmaya giren herhangi bir üçüncü kişiye gidebiliyordu. Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesini değiştirerek bu tabloyu değiştirdi.
Eski durum: herkese açık artırma, mirasçıya öncelik yok
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde satış, satış memurluğu (bulunmayan yerlerde icra dairesi) eliyle açık artırmayla yapılır ve kural olarak herkese açıktır. Mirasçıların tek imkânı, bütün paydaşların oybirliğiyle anlaşarak satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını sağlamaktı (Türk Medeni Kanunu m. 699/3). Paydaşlardan biri bile rıza göstermezse artırma dışarıya açılıyor, aile taşınmazı üçüncü kişilere geçebiliyordu. Yasal önalım (şufa) hakkı da cebri artırmayla satışlarda kullanılamadığından (TMK m. 733), ihaleyi kazanan üçüncü kişiye karşı sonradan bir şey yapılamıyordu.
7589 sayılı Kanun ile gelen düzenleme (İİK m. 114)
İcra ve İflas Kanunu m. 114’e eklenen cümlelerle, belirli taşınmazlar bakımından ilk açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması kuralı getirildi:
“Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.” (İİK m. 114, 7589 sayılı Kanun m. 1 ile eklenen cümleler)
Düzenlemenin uygulanma şartları:
- Taşınmazın tüm malikleri onu miras yoluyla edinmiş olmalı,
- Tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalı (pay satın almış dışarıdan bir malik, hisse devralan üçüncü kişi vb. varsa kapsam dışıdır),
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalı,
- Bu mirasçılara özgü artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.
İlk artırmada asgari teklif: muhammen kıymetin %100’ü
Aynı Kanun, İİK m. 114’teki teklif eşiklerini de değiştirdi. Sıradan hacizli mal satışında ilk artırmada asgari teklif muhammen kıymetin yüzde ellisi iken, ortaklığın giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda asgari teklif muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. Teklifin ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi gerekir.
Yani mirasçılar, taşınmazı dışarıya kaptırmadan alma şansına kavuşurken; bunun için taşınmazın tam değerini (bilirkişinin belirlediği muhammen kıymeti) ödemeyi göze almak zorundadır.
İkinci artırma herkese açık
Mirasçılar arasındaki ilk artırmada alıcı çıkmazsa veya en yüksek teklif veren bedeli yatırmazsa, ikinci artırma genel kurallara göre herkese açık yapılır. İkinci artırmada asgari teklif, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi fazlaysa o miktarı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmelidir. Mirasçılara tanınan kapalı artırma usulü tekrar uygulanmaz.
Teminat: mirasçı paydaşlar da %10 yatırır
Artırmaya katılabilmek için, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onu tutarında teminatın satışı yapan dairenin banka hesabına yatırılması zorunludur. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar; teminat mektubu ise önceki iş günü mesai bitimine kadar tevdi edilmelidir. Bu şart, ilk artırmaya giren mirasçı paydaşlar için de geçerlidir; yalnızca satış talep eden alacaklı (alacağı karşıladığı ölçüde) ve Hazine teminattan muaftır.
İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcı
İhale alıcısı, satış bedelinin tamamını ihale tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde ödemek zorundadır. Ödemezse:
- Alınan teminat iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
- Bedeli yatırmayan kişi paydaş ise, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
- Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir).
Bu bir “önalım hakkı” mı?
Kesin bir dille söylemek gerekirse hayır. Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar ve cebri artırmayla yapılan satışlarda kullanılamaz (TMK m. 733, 24.12.2025 tarihli değişiklikle güncellenen hâli). 7589 sayılı Kanun’un getirdiği, bir önalım davası hakkı değil; satış usulüne ilişkin bir önceliktir: ilk açık artırmanın kapısı bir defalığına yalnızca mirasçı maliklere açılır, dışarıdan katılım engellenir.
Ne zamandan itibaren geçerli?
İİK m. 114 değişikliği, 7589 sayılı Kanun’un yürürlük maddesi uyarınca 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir. Kanun’un Geçici 1. maddesine göre, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder; yeni usul, yürürlük tarihinden sonra ilanı yapılacak artırmalarda geçerlidir. Belirleyici olan davanın açılma tarihi değil, satış ilanının tarihidir.
Pratik sonuç
- Mirasçılar için avantaj: aile taşınmazını, dışarıdan alıcıyla rekabet etmeden, ilk artırmada alma imkânı. Özellikle duygusal değeri olan tarla, bağ, aile evi gibi taşınmazlarda önemli.
- Yüksek eşik: bu imkânı kullanmak için muhammen kıymetin tamamını + masrafları ödemeye hazır olmak gerekir; bütçesi yetmeyen mirasçı ikinci (herkese açık) artırmayı beklemek durumunda kalabilir.
- Kapsam dar: paydaşlardan biri bile payını dışarıdan almış veya tapuda üçüncü kişi malikse düzenleme uygulanmaz.
- Hazırlık önemli: muhammen kıymete itiraz (kıymet takdirine itiraz) ve %10 teminatın zamanında yatırılması, sürecin kritik adımlarıdır.
Sıkça sorulan sorular
Bu düzenleme her ortaklığın giderilmesi satışında mı uygulanır?
Hayır. Yalnızca taşınmazın tüm maliklerinin onu miras yoluyla edindiği ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde uygulanır. Maliklerden biri payını dışarıdan satın almış veya bir üçüncü kişi tapuda malikse, artırma genel kurallara göre herkese açık yapılır.
İlk açık artırmada teklif ne kadar olmalı?
Mirasçılar arasında yapılan bu ilk artırmada teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Mirasçı olarak artırmaya girmek için teminat yatırmam gerekir mi?
Evet. Artırmaya katılabilmek için muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminatın icra/satış dairesinin hesabına yatırılması gerekir; mirasçı paydaşlar için de bu şart aranır.
İlk artırmada alıcı çıkmazsa ne olur?
Mirasçılar arasında yapılan bu artırma bir defaya mahsustur. Alıcı çıkmazsa ikinci artırma genel kurallara göre herkese açık yapılır ve asgari teklif muhammen kıymetin yüzde ellisine (veya rüçhanlı alacaklar toplamına) iner.
En yüksek teklifi verip bedeli yatırmazsam ne olur?
Yatırdığınız teminat iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Teklifi veren kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Bu bir önalım (şufa) hakkı mı?
Teknik olarak hayır. Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı, bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar ve cebri artırmayla satışlarda kullanılamaz (TMK m. 733). 7589 sayılı Kanun’un getirdiği ise satış usulüne ilişkin bir önceliktir: ilk açık artırmanın kapısı, bir defalığına yalnızca mirasçı maliklere açılır.
Devam eden davam varsa bu düzenlemeden yararlanır mıyım?
Belirleyici olan dava değil, satış ilanının tarihidir. Değişikliğin yürürlüğe girdiği 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara eski hükümler uygulanır; bu tarihten sonra ilanı yapılacak artırmalarda yeni usul geçerlidir.
Yasal dayanak
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 114 (7589 sayılı Kanun m. 1 ile değişik)
- 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 31.07.2026) — Geçici m. 1, m. 26
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 699/3, m. 733
İlgili yazımız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Kapsamlı Rehber
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları vardır; somut durumunuz için bir avukata danışınız. Mevzuat ve içtihat, yayım tarihinden sonra değişebilir.
Avukat Onur AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0543 392 10 59
Avukat İrem KURBAN AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0552 359 39 77
Bir yanıt yazın