Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazın satılması sonrasında yeni malikin kiracıyı tahliye etmek istemesidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre evin satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ancak yeni malik, belirli şartlar altında kiracının tahliyesini isteyebilir.

Aşağıda, yeni ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda ve ne zaman tahliye edebileceği ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

1. Kural: Kira Sözleşmesi Yeni Malike Aynen Geçer

TBK m. 310 gereği, ev satıldığında mevcut kira sözleşmesi yeni malike aynen geçer.

TBK madde 310: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Bu nedenle:

• Yeni ev sahibi “Sözleşme bitti, çıkın” diyemez.
• Kiracı, sözleşmedeki tüm haklarını korur.
• Kira bedeli ve diğer şartlar değişmez.

2. Yeni Malik Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Hayır. Yeni malik kiracıyı derhal tahliye edemez.

Kiracının tahliyesi için iki yoldan biri kullanılmalıdır:

A) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)

b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanmak istiyorsa, kiracıya noter aracılığıyla yazılı bildirim göndermelidir.

Bildirim süresi

• Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi yapılmalıdır.

Tahliye davası ne zaman açılır?

• Bildirimden sonra kiracının oturduğu kira döneminin bitiminden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açılabilir.
• Ya da sözleşme bitiminde doğrudan dava açılabilir.

Yani yeni malik istese bile kiracıyı hemen çıkaramaz.

B) Yeni Malikin Tahliye Taahhütnamesi Varsa

Kiracı daha önce ev sahibi ile geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysa, yeni malik bu belgeye dayanarak tahliye isteyebilir.
Taahhüt geçerliyse yeni malik:

• Taahhüt edilen tarihte ihtar çeker,
• Tarihten sonra 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açabilir.

3. Kiralanan Satıldıktan Sonra Kiracı “6 Ay Daha Oturma Hakkı” Var mı?

Halk arasında “6 ay oturma hakkı var” şeklinde bilinen durum, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye özgüdür.

Özet:

• Yeni malik 1 ay içinde bildirim yaparsa,
• Kiracı mevcut dönemin sonundan itibaren 6 ay daha evde kalabilir.

Bu süre, kiracının minimum oturma süresi olarak kabul edilir.

4. Evi Satın Alan Kişi Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?

Kural olarak hayır.
Kira sözleşmesi aynen devam eder.

Ancak:

• Sözleşme belirli süreli ise bitiş tarihinde,
• Belirsiz süreli ise TBK’daki fesih sürelerine uygun şekilde,
  fesih bildirimi yapılabilir.

Fesih hakkı, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden bağımsızdır.

5. Kiracı Evi Boşaltmak Zorunda Kalmamak İçin Ne Yapabilir?

Kiracı;

• Yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını ileri sürebilir,
• Süre ve şekil şartlarına uyulmadığını savunabilir,
• Taahhütnamenin geçersiz olduğunu iddia edebilir.

Bazı davalarda “ihtiyacın samimi olmadığı” tespit edilirse tahliye reddedilir.

6. Yeni Malik Kiracıyı Haksız Çıkarırsa Ne Olur?

Kiracının haksız tahliyesi halinde:

• Tazminat,
• Taşınma masrafları,
• Kira farkı,
  gibi kalemleri talep etme hakkı doğabilir.

Sonuç: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?

Kısaca özetlersek:

• Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez.
• Yeni malik 1 ay içinde bildirim yaparsa, kiracı en erken 6 ay sonra çıkarılabilir.
• Tahliye için ihtiyaç şartı, taahhütname veya fesih usulleri gerekir.
• “Hemen çık” demek hukuka aykırıdır.

Kira hukukuna ilişkin diğer yazılarımızı okumak için buraya tıklayınız.

Avukat Onur AKÇINAR – Kırklareli

Tel: 0543 392 10 59

Avukat İrem KURBAN AKÇINAR – Kırklareli

Tel: 0552 359 39 77