Ortak (paylı) mülkiyete tabi bir arsa, tarla veya binada, paydaşlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu satışa öncelikli olarak taraf olabilme hakkı vardır: önalım (şufa) hakkı. Bu hak hem satın alma önceliği tanır hem de paylı mülkiyet ilişkisine yabancı kişilerin girişini sınırlayan önemli bir koruma sağlar; ancak 2026 yılında yürürlüğe giren bir kanun değişikliği, bu hakkın en kritik unsuru olan bedel hesaplamasını kökten değiştirmiştir.
Önalım Hakkı Nedir? Yasal Dayanak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içerir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01.04.2026 tarihli, 2025/216 Esas ve 2026/195 Karar sayılı güncel kararında da vurgulandığı üzere, bu hakkın amacı, paydaşlar arasındaki ortak idare ve kullanma ilişkisine yabancı bir kişinin girmesini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesini önlemek ve hisselerin mümkün olduğunca mevcut paydaşların elinde toplanmasını sağlamaktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/216, K. 2026/195, T. 01.04.2026) Karar, önalım hakkının 26.12.1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da belirtildiği üzere yenilik doğuran bir hak olduğunu, alıcıya karşı ancak dava açılarak kullanılabileceğini teyit etmektedir.
Kritik Sınır: Paydaşa Karşı Şufa Hakkı Kullanılamaz
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 05.11.2025 tarihli, 2025/4665 Esas ve 2025/4704 Karar sayılı kararı, uygulamada en sık karşılaşılan hatayı netliğe kavuşturmaktadır: önalım davasının davalısı, dava konusu payı satın almadan önce de o taşınmazda paydaş ise, bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü TMK m. 732, payın üçüncü bir kişiye satılması hâlini düzenlemektedir; mevcut bir paydaş, kanunun aradığı anlamda “üçüncü kişi” sayılmaz. (Yargıtay 7. HD., E. 2025/4665, K. 2025/4704, T. 05.11.2025) Bu ilke, mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi gereken bir husustur; bu nedenle önalım davası açmadan önce, payı satın alan kişinin satıştan önce de taşınmazda paydaş olup olmadığının mutlaka araştırılması gerekir.
2026’da Yürürlüğe Giren Kritik Değişiklik: Önalım Bedeli Artık “Rayiç Bedel” Üzerinden Belirleniyor
HGK’nın 01.04.2026 tarihli kararı, bu alandaki en güncel ve en önemli gelişmeye de açıklık getirmektedir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle, TMK m. 734/2 kökten değiştirilmiştir. Eski düzenlemede önalım bedeli, tapuda gösterilen (resmî senetteki) satış bedeli esas alınarak belirlenirken, yeni hükme göre artık: “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini… hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.” Yani artık önalım bedeli, tapudaki (genellikle düşük gösterilen) satış bedeli değil, mahkemece bilirkişi incelemesiyle tespit edilecek gerçek piyasa (rayiç) değeri üzerinden belirlenmektedir. Kanun, bu değişikliğin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanacağını (4721 sayılı Kanun’a eklenen geçici 1. madde) ayrıca hükme bağlamıştır.
Bu değişikliğin pratik etkisi büyüktür: önceden düşük tapu bedeli beyan edilerek önalım hakkının “ucuza” kullanılabildiği durumlar artık söz konusu değildir; önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, taşınmazın gerçek değerini ödemeye hazırlıklı olmalıdır. Bu, hem önalım hakkı sahiplerinin bütçe planlamasını hem de satıcı/alıcıların stratejilerini doğrudan etkileyen köklü bir değişikliktir.
Önalım Davası Nasıl Açılır? Süre ve Usul
TMK m. 733 uyarınca önalım hakkı, satışın alıcıya tapuda tescil edildiğinin önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlükârda satış tarihinin üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Dava, satışı yapan paydaşa değil, payı satın alan alıcıya karşı açılır ve hâkim tarafından belirlenecek bedelin, verilen kesin süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir; aksi hâlde önalım hakkı sahibi adına tescile karar verilemez.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 732, 733, 734.
- 7571 sayılı Kanun, m. 36 ve geçici m. 1.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/216, K. 2026/195, T. 01.04.2026 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4665, K. 2025/4704, T. 05.11.2025 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Ailemden birine (kardeşime) pay satarsam diğer paydaşlar şufa hakkını kullanabilir mi?
Evet; şufa hakkının kullanılabilmesi için alıcının o taşınmazda önceden paydaş olmaması yeterlidir, akrabalık durumu tek başına bu hakkı ortadan kaldırmaz; ancak satışın gerçekte bağış niteliğinde olduğu (muvazaa) ispatlanırsa şufa hakkı kullanılamayabilir.
Bağış yoluyla yapılan devirlerde şufa hakkı kullanılabilir mi?
Hayır; kanuni önalım hakkı yalnızca satım sözleşmeleri için öngörülmüştür, gerçek bir bağışta (görünüşte satış olsa bile) bu hak kullanılamaz.
Önalım bedelini yatıramazsam ne olur?
Mahkemenin verdiği kesin süre içinde rayiç bedel ve tapu giderleri yatırılmazsa, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez ve dava reddedilir.
Yeni kanun değişikliği hâlihazırda açılmış davalarımı da etkiler mi?
Evet; 7571 sayılı Kanun’la getirilen geçici hüküm uyarınca, değişiklik yürürlüğe girmeden önce açılmış davalarda dahi artık rayiç bedel esas alınacaktır.
İlgili Yazılar
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın