Evlilik birliği içinde birlikte yaşanılan konut, malik olmayan eş için özel bir korumaya sahiptir. Bu korumanın en somut aracı aile konutu şerhi olsa da, birçok kişinin bilmediği bir gerçek vardır: bu koruma, tapuya şerh konulmasa dahi zaten yasal olarak vardır.
Aile Konutu Nedir, Şerh Ne İşe Yarar?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin 1. fıkrası: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içerir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 26.04.2023 tarihli, 2022/761 Esas ve 2023/379 Karar sayılı kararı, bu korumanın kapsamını ve şerhin hukuki niteliğini son derece açık biçimde ortaya koymaktadır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/761, K. 2023/379, T. 26.04.2023)
Kritik Nokta: Şerh “Kurucu” Değil, “Açıklayıcı”dır
HGK kararının en önemli tespiti şudur: TMK m. 194 ile getirilen sınırlandırma, “aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için” mevcuttur. Yani bir taşınmaz, tapuya hiçbir şerh işlenmemiş olsa dahi, fiilen eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu ise, bu koruma kendiliğinden devreye girer. Bu nedenle aile konutu şerhi “kurucu” değil, mevcut bir durumu tapuya yansıtan “açıklayıcı” bir şerhtir. Malik olmayan eş, TMK m. 194/3 uyarınca tapu müdürlüğünden bu şerhin verilmesini her zaman isteyebilir; ancak şerh konulmamış olması, korumanın var olmadığı anlamına gelmez.
Emredici Nitelik: Rızadan Önceden Feragat Edilemez
HGK kararına göre, TMK m. 194’teki sınırlandırma emredici niteliktedir. Bu nedenle, malik olmayan eş bu haktan (aile konutu korumasından) önceden feragat edemez; eşler bu korumayı anlaşarak da ortadan kaldıramazlar. Açık rıza, ancak belirli olan somut bir işlem için verilebilir; genel ve önceden verilmiş bir “her türlü tasarrufa rıza” beyanı bu şartı karşılamaz.
Rızanın Şekli ve İspat Yükü
Malik olmayan eşin izni için kanunda bir şekil şartı öngörülmemiştir; izin sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak iznin açık olması gerekir, örtülü/zımni rıza yeterli değildir. Açık rızanın varlığını ispat yükü, aile konutuyla ilgili tasarrufta bulunan (satan, ipotek eden, kiraya veren) tarafa aittir.
Tapu Sicilinin Güvenilirliği ve İyiniyetli Üçüncü Kişi Sorunu
Malik eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu üçüncü bir kişiye devrederse, bu işlem geçersizdir ve diğer eş iptal davası açabilir. HGK kararı, bu tür davalarda üçüncü kişinin (alıcının) iyiniyetli olup olmadığının da ayrıca araştırılması gerektiğini vurgulamaktadır: taşınmazın çok kısa sürede el değiştirmesi, rayiç değerinin çok altında bir bedelle satılması gibi durumlar, alıcının iyiniyetli olmadığına dair güçlü karineler oluşturabilir ve bu durumda alıcı, tapu siciline güven ilkesinin (TMK m. 1023) korumasından yararlanamaz.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 193, 194, 1023, 1024.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/761, K. 2023/379, T. 26.04.2023 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı olarak oturduğumuz ev de aile konutu sayılır mı?
Evet; TMK m. 194, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinin de eşin rızası olmadan feshedilemeyeceğini düzenler, koruma mülkiyet durumuna bakılmaksızın uygulanır.
Şerh koydurmazsam hiç korunmam mı?
Hayır; HGK kararına göre koruma şerhten bağımsız olarak zaten mevcuttur, ancak şerh, üçüncü kişilerin durumdan haberdar olmasını sağlayarak ispat ve önleme açısından pratik kolaylık sağlar.
Eşimden habersiz yapılan satışı nasıl iptal ettirebilirim?
Rızanız alınmadan yapılan devrin iptali için dava açabilir, gerekirse taşınmaza tedbir konulmasını da talep edebilirsiniz; üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı da ayrıca incelenecektir.
Boşanma davası sürerken aile konutu şerhinin önemi kalkar mı?
Boşanma kararı kesinleşene kadar evlilik birliği devam ettiğinden koruma sürer; boşanmanın kesinleşmesiyle taşınmaz aile konutu vasfını kaybeder.
İlgili Yazılar
- Mal Rejimi Sözleşmesi (Evlilik Sözleşmesi) Nedir? Nasıl Yapılır?
- Zina (Aldatma) Halinde Mal Paylaşımı Değişir mi?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın