Ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu davası — birden fazla kişinin birlikte malik olduğu bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi ve ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan bir davadır. Uygulamada en sık, mirasçılara intikal eden tarla, arsa, bağ, bahçe veya ev gibi taşınmazlarda; paydaşların malı birlikte kullanamaması ya da satış konusunda anlaşamaması üzerine açılır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir, neyi amaçlar?
Birlikte mülkiyet iki biçimde ortaya çıkar:
- Paylı mülkiyet: her paydaşın belirli bir payı (örneğin 1/4) vardır; paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir, payını satabilir veya devredebilir.
- Elbirliği (iştirak) mülkiyeti: ortakların payları ayrı ayrı belirlenmemiştir; malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidirler. Miras ortaklığı bunun tipik örneğidir; ortaklar ancak birlikte hareket ederek tasarrufta bulunabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası her iki mülkiyet türü için de açılabilir. Dava, taraflar için benzer sonuçlar doğuran, iki taraflı bir davadır: davada kazanan veya kaybeden taraftan söz edilmez. Davalı da davacı ile aynı haklara sahiptir; örneğin davacı satış istemiş olsa bile davalı aynen taksim isteyebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri her zaman malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak zamanaşımına tabi değildir.
Davayı kim açabilir, kime karşı açılır?
Davayı paydaşlardan / ortaklardan herhangi biri açabilir. Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılır; ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır, yani taşınmazın bütün paydaşları davada yer almadan karar verilemez. Bu nedenle paydaşlığı gösterir belgeye göre (mirasçılık durumunda veraset ilamı, paylı mülkiyette tapu kaydı) diğer paydaşların da davaya dahil edilmesi gerekir. Paydaşlardan biri dava sırasında ölürse mirasçıları davaya dahil edilir.
Elbirliği mülkiyetinde de dava tüm ortaklara yöneltilir; ancak burada çoğu zaman önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yoluna gidilir (aşağıda “Miras yoluyla gelen mallar” başlığı). Davalı tarafta yer alan paydaşların hakları için bu yazımıza, vesayet altındaki paydaşa tebligat için bu yazımıza bakabilirsiniz.
Ortaklık nasıl giderilir? İki yol
Türk Medeni Kanunu m. 699’a göre paylaşma iki biçimde yapılır: malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi. Paylaşma biçiminde paydaşlar anlaşamazsa, hâkim önce aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satışa karar verir.
Aynen taksim (paylaşma) yoluyla giderme
Hâkimin aynen bölünmeye karar verebilmesi için Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre araştırılması gereken başlıca noktalar şunlardır:
- taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı,
- tarım arazilerinde arazinin niteliği ve tarımsal bütünlük,
- imar mevzuatına göre ifraz (bölme) imkânının bulunup bulunmadığı,
- bölme hâlinde taşınmazın önemli ölçüde değer kaybına uğrayıp uğramayacağı.
Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar razı olmadıkça taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz; ayrıca paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşa, kalanını diğerlerine verecek şekilde bölüştürme yapamaz. Aynen taksime karar verilecekse teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilir ve proje ilgili belediye veya il idare kurulunca uygun bulunmalıdır; onay makamından olumsuz yanıt gelirse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/15246 E., 2020/3049 K., 11.03.2020: Paydaşlığın giderilmesi davalarında malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybına uğrayacaksa aynen bölünmeye karar verilemez; paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. (karar metni)
Aynen taksimin hangi hâllerde uygulandığı ve teknik süreç için ayrıntılı yazımız: Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim Ne Zaman Uygulanır?
Satış yoluyla giderme
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya durum ve koşullara uygun görülmezse — özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa — açık artırma ile satışa hükmedilir. Uygulamada hem paydaş sayısının fazlalığı hem de taşınmazın eşit bölünememesi nedeniyle çoğu dava satışla sonuçlanır. Taşınmazın satışı mahkeme tarafından değil, mahkemenin kararından sonra (o yerde bulunup bulunmamasına göre) satış memurluğu veya icra dairesi eliyle yapılır. Kıymet takdiri yapılır, satış ilanı çıkarılır, taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel tapudaki paylar oranında paydaşlara dağıtılır.
Satış kural olarak herkese açıktır; üçüncü kişiler de artırmaya katılabilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3). Herkesin anlaşamaması durumunda açık artırmaya giren bir paydaş, bu satışta kendi payını ödemek zorunda kalmaz.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2024/1224 E., 2024/2210 K., 25.04.2024: Dava konusu taşınmaz satışının paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında kazanan/kaybeden taraf bulunmadığından yargılama giderleri ve vekâlet ücreti taraflara payları oranında yükletilir; karar ve ilam harcı da satış bedeli üzerinden hesaplanır. (karar metni)
Satış yoluyla giderme sürecinin adım adım işleyişi: Satış Yoluyla Ortaklığın (Paydaşlığın) Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Miras yoluyla gelen mallarda durum
Mirasçılara kalan mallar, paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyeti altındadır. Türk Medeni Kanunu m. 642’ye göre, mirasçılardan her biri sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasını sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir.
Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, mümkünse taşınmazların her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapar; mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla denkleştirilir.
Uygulamada, elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda çoğu zaman önce (veya dava içinde) TMK m. 644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yoluna gidilir; böylece her mirasçının payı belirlenir. Ayrıntı: Miras Kalan Taşınmazda Elbirliği Mülkiyetten Paylı Mülkiyete Geçiş.
Not — Trakya: Kırklareli, Edirne ve Tekirdağ’da tarım arazisi ve arsa mirası çok yaygındır ve mirasçıların bir kısmı İstanbul’da veya yurt dışında yaşar. Bu tabloda dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır; şehir dışında yaşayan mirasçının süreci nasıl takip edeceğini aşağıda ayrı bir başlıkta ele alıyoruz.
Dava şartı (zorunlu) arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.
- Paydaşlardan biri adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur; büro bir arabulucu görevlendirir.
- Taraflar aynen taksim, bir paydaşın diğerinin payını satın alması, harici satış veya başka bir çözüm üzerinde anlaşabilir.
- Anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliğinde olup icra edilebilir.
- Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler; bu tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır.
Arabuluculuk aşaması çoğu dosyada birkaç hafta içinde tamamlanır ve dava süresine dahil değildir. Arabuluculuk ücretinin yaklaşık tutarı için Arabuluculuk Ücreti Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Görevli ve yetkili mahkeme
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (dava değerine bakılmaksızın). Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12’ye göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir.
Pratik sonuç: taşınmaz Kırklareli, Edirne veya Tekirdağ’daysa, dava paydaşların nerede yaşadığına bakılmaksızın o yerde açılır ve orada görülür. Taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz.
Şehir dışında veya yurt dışında yaşayan paydaş süreci nasıl takip eder?
Miras kalan taşınmaz Trakya’da olduğu hâlde paydaşların İstanbul’da veya yurt dışında yaşaması çok sık karşılaşılan bir durumdur. Dava taşınmazın bulunduğu yerde görüleceği için, uzakta yaşayan paydaş açısından süreç şöyle yürür:
- Vekâletname ile temsil. Davayı bir avukata vekâlet vererek takip ettirebilirsiniz; davaya bizzat katılma zorunluluğu yoktur. Yurt dışında yaşayanlar vekâletnameyi Türk konsolosluğunda veya yabancı noterde apostil şerhi ile düzenletebilir.
- Duruşmalar. Ortaklığın giderilmesi davaları dosya üzerinden ilerleyen, sınırlı duruşmalı davalardır; avukat duruşmalara katılır ve uygun hâllerde e-duruşmadan (SEGBİS) yararlanılır.
- Keşif. Taşınmazda bilirkişi ile keşif yapılır; tarafın bizzat katılması gerekmez, avukat hazır bulunur. Keşif ve bilirkişi raporunun önemi: ilgili yazımız.
- Satış aşaması. Karar kesinleştikten sonra satışı satış memurluğu yürütür; kıymet takdirine itiraz, satış ilanının takibi ve ihale günü temsil de vekil aracılığıyla yapılabilir.
- Bedelin tahsili. Satış bedeli paylara göre dağıtılır; payınız banka hesabınıza aktarılabilir.
Kısacası, taşınmazın bulunduğu yerdeki bir büro aracılığıyla süreç uzaktan takip edilebilir; her aşamada Trakya’ya gelmeniz gerekmez.
Muhdesat: taşınmaz üzerindeki bina, ağaç ve tesisler
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bina, ağaç, kuyu, sera gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa, satış hâlinde bunlar kural olarak arz (arazi) ile birlikte satılır. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda ihtilaf, ayrı bir dava (muhdesatın aidiyetinin tespiti) gerektirir; bu iddia ortaklığın giderilmesi davasında dile getirilirse mahkeme ilgili tarafa dava açması için uygun bir süre verir ve sonucu bekletici mesele yapar.
Muhdesatın bir kısım paydaşa ait olduğu tapuda şerhli ise veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa:
- muhdesatın değeri ile arzın değeri dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı tespit edilir,
- değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur; bu değerin yüzde kaçının arza, yüzde kaçının muhdesata isabet ettiği belirlenir,
- satıştan elde edilen bedelin muhdesata isabet eden kısmı muhdesat sahibi paydaşa, kalan bedel tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/6363 E., 2022/349 K., 12.01.2022: Muhdesatın bir kısım paydaşa ait olduğu tapuda şerhli ise veya tüm paydaşlar anlaşıyorsa, arz ve muhdesat değerleri ayrı ayrı tespit edilip yüzdelik oran kurulur; satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı muhdesat sahibine, kalanı paylara göre dağıtılır. Oranların hükümde infazda tereddüde yol açmayacak açıklıkta gösterilmesi gerekir. (karar metni)
Muhdesatın aidiyeti davası hakkında ayrıntılı bilgi: Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Önalım (yasal önalım / şufa) hakkı ile ilişkisi
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğar (Türk Medeni Kanunu m. 732 vd.). Önalım hakkı sahibi paydaş, aynı bedel ve koşullarla payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Bu, ortaklığın giderilmesi süreciyle sık sık kesişir:
- Dava öncesi pay satışları: paydaşlardan biri payını dışarıya satmışsa, diğer paydaşlar önalım davası açarak payı kendilerine geçirebilir ve dava dışı üçüncü kişinin ortaklığa girmesini engelleyebilir.
- Süre: önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (hak düşürücü süre).
- Cebri artırmayla satışta önalım kullanılamaz. TMK m. 733’ün 24.12.2025 tarihli değişiklikle güncellenen hâline göre, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Yani ortaklığın giderilmesi kararı üzerine satış memurluğunca yapılan açık artırmada, taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı önalım davası açılamaz.
Uygulamada paydaşın ihaleye bizzat katılıp taşınmazı satın alması da mümkündür; bu, dışarıdan alıcı gelmesini önlemenin pratik bir yoludur.
12. Yargı Paketi: ilk açık artırma sadece mirasçılar arasında
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (kamuoyunda 12. Yargı Paketi), İcra ve İflas Kanunu m. 114’ü değiştirerek mirasçılara satış sürecinde önemli bir öncelik tanıdı. Taşınmazın tüm malikleri onu miras yoluyla edinmişse ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı yoksa, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsustur. Bu ilk artırmada asgari teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzü artı paraya çevirme ve paylaştırma masraflarıdır. Alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. Bu bir önalım (şufa) hakkı değil, satış usulüne ilişkin bir önceliktir. Ayrıntılı bilgi: Ortaklığın Giderilmesinde Mirasçıya Satış Önceliği (7589 sayılı Kanun).
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ile ilişkisi
Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyor ve diğer paydaşların yararlanmasını engelliyorsa, kullanmayan paydaşlar ecrimisil isteyebilir. Ecrimisil talebi ayrı bir dava ile ileri sürülür; ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte görülmez. Kural olarak, kullanmayan paydaşın önce diğer paydaşı intifadan men etmesi gerekir (taşınmazın kamu malı niteliği, kira geliri elde edilmesi gibi bazı hâllerde bu koşul aranmaz). Ecrimisil geriye dönük olarak en fazla beş yıl için istenebilir.
Talep edilebilecek yaklaşık tutar için: Ecrimisil Hesaplama aracı.
Dava ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir; çoğu ortaklığın giderilmesi davası ilk derecede yaklaşık bir ilâ iki yıl arasında sonuçlanır. Süreyi etkileyen başlıca etkenler:
- paydaş sayısı ve tebligat güçlükleri (yurt dışındaki veya adresi tespit edilemeyen paydaşlar),
- paydaşlardan birinin vefatı ve taraf teşkilinin yenilenmesi,
- muhdesat çekişmesi ve bunun için ayrı dava açılıp bekletici mesele yapılması,
- aynen taksim araştırması, ifraz projesi ve belediye/il idare kurulu onayı,
- bilirkişi raporuna itirazlar ve ek rapor,
- istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulması.
Karar kesinleştikten sonra satış memurluğundaki satış aşaması da ayrıca birkaç ay sürebilir.
Satış nasıl durdurulur, ortaklık nasıl sürdürülür?
- Ortaklığı sürdürme sözleşmesi. Paydaşlar paylı mülkiyeti sürdürmeyi sözleşmeyle kararlaştırabilir; bu sözleşme en fazla on yıl için yapılır ve taşınmazlarda resmî şekilde düzenlenip tapuya şerh verilebilir. Geçerli bir sözleşme varsa süresi dolmadan paylaşma istenemez.
- Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (ortak geçit, ortak avlu gibi).
- Uygun olmayan zamanda paylaşma istemi. Paylaşmanın o an yapılması malın değerini önemli ölçüde düşürecekse hâkim paylaşmayı erteleyebilir.
- Anlaşma ve pay devri. Taraflar arabuluculukta veya dava sırasında anlaşabilir; bir paydaş diğerinin payını satın alarak da ortaklığı sona erdirebilir.
Bu hâllerin hiçbiri yoksa, açılan dava sonucunda ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Yargılama giderleri, harç ve vekâlet ücreti
Gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi hâlinde, bir ortağın payına düşecek satış bedelinin binde 11,38’i kadar nispi karar ve ilam harcı alınır. Aynen taksim suretiyle paylaştırmaya karar verilmesi hâlinde ise gayrimenkul değerinin binde 4,55’i oranında nispi karar ve ilam harcına hükmedilir. (Harç ve tarife tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.)
Masrafı önce davayı açan paydaş öder, sonra tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır. Davayı açan paydaş; başvurma harcını, peşin (nispi) karar-ilam harcını, bilirkişi–keşif ve tebligat avanslarını dava başında yatırır. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında kazanan/kaybeden taraf bulunmadığından, dava sonunda yargılama giderleri ve maktu vekâlet ücreti bütün paydaşlara payları oranında yükletilir; karar ve ilam harcı da taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanıp paydaşlardan payları oranında tahsil edilir. Böylece davayı tek başına açan paydaş, diğer paydaşların masraf payını —çoğunlukla satıştan her paydaşa düşecek bedelden mahsup edilmek suretiyle— geri alır. Davayı paydaşlardan biri veya bir kısmı açmış olsa da ücretin tamamının karşı tarafa yükletilmesi söz konusu olmaz. (Yargıtay 14. HD, 2018/3375 E., 2021/3072 K., 27.04.2021; Yargıtay 7. HD, 2024/1224 E., 2024/2210 K., 25.04.2024)
Süreçteki başlıca gider kalemleri: başvurma harcı ve peşin (nispi) karar-ilam harcı; arabuluculuk ücreti; bilirkişi ve keşif giderleri; tebligat ve dosya giderleri; satış aşamasında satış gideri, ilan ve kıymet takdiri masrafları.
Satış aşamasında, 7589 sayılı Kanun sonrası artırmaya katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminat yatırmak gerekir (mirasçı paydaşlar dâhil; yalnızca satış isteyen alacaklı ve Hazine muaftır). En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir; ayrıca alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Süreç şeması
- Ön hazırlık: tapu kaydı, çap, mirasçılık belgesi ve paydaş listesinin çıkarılması; aynen taksim mi satış mı hedeflendiğinin belirlenmesi.
- Dava şartı arabuluculuk: arabuluculuk bürosuna başvuru ve toplantılar; anlaşma → ilam niteliğinde belge, anlaşmama → son tutanak.
- Davanın açılması: taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde, tüm paydaşlara karşı; son tutanak dilekçeye eklenir.
- Taraf teşkili ve tebligat: tüm paydaşlara (gerekirse mirasçılarına, yurt dışına) tebligat.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi: aynen taksim imkânı, değer, muhdesat ve ifraz durumunun raporlanması.
- Karar: aynen taksim mümkünse taksime, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine; muhdesat oranlarının belirlenmesi.
- Kanun yolları: istinaf ve temyiz süreleri; karar kesinleşene kadar satış yapılmaz.
- Satış memurluğu aşaması: kıymet takdiri, satış ilanı, açık artırma.
- Bedelin paylaştırılması: satış bedelinin (muhdesat payı ayrıldıktan sonra) tapudaki paylara göre paydaşlara dağıtılması.
Sıkça sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için diğer paydaşların onayı gerekir mi?
Hayır. Paydaşlardan herhangi biri, diğerlerinin onayı olmadan tek başına dava açabilir. Payın büyüklüğü de önemli değildir.
Payım çok küçük, yine de dava açabilir miyim?
Evet. En küçük paya sahip paydaş da ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Dava hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde. Bu yetki kesindir; paydaşların ikametgâhı yetkiyi değiştirmez.
Taşınmaz başka şehirde, ben İstanbul’da veya yurt dışında yaşıyorum. Ne yapmalıyım?
Davayı bir avukata vekâlet vererek uzaktan takip ettirebilirsiniz. Duruşmalara katılma, keşifte hazır bulunma zorunluluğunuz yoktur; uygun hâllerde e-duruşmadan yararlanılır. Yurt dışında iseniz vekâletnameyi konsoloslukta veya apostilli olarak düzenletebilirsiniz.
Taşınmazın satılmasını istemiyorum, bölüşülmesini istiyorum. Mümkün mü?
Mümkün olabilir. Hâkim önce aynen taksim imkânını araştırır: yüzölçümü, imar durumu, pay ve paydaş sayısı ve değer kaybı riski değerlendirilir. Bölme mümkün ve makulse taksime, değilse satışa karar verilir.
Satış nasıl yapılır, herkes katılabilir mi?
Karar kesinleştikten sonra satış memurluğu açık artırma yapar ve satış kural olarak herkese açıktır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, ancak bütün paydaşların rıza göstermesiyle mümkündür.
Taşınmazı ben almak istiyorum, önceliğim var mı?
Cebri artırmada paydaşlara tanınan bir öncelik (önalım) yoktur; ancak ihaleye bizzat katılıp en yüksek teklifi vererek taşınmazı satın alabilirsiniz. Bir paydaş payını dışarıya satmışsa, diğer paydaşların süresi içinde önalım davası açma hakkı vardır.
Arsa üzerinde benim yaptırdığım bir ev var. Satışta bunun bedelini alabilir miyim?
Evet, koşulları varsa. Muhdesatın size ait olduğu tapuda şerhliyse veya tüm paydaşlar kabul ediyorsa, arz ve muhdesat değerleri ayrı belirlenir ve satış bedelinin muhdesata düşen kısmı size ödenir. Çekişme varsa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmanız için süre verilir.
Diğer paydaş taşınmazı yıllardır tek başına kullanıyor. Hakkım var mı?
Geçmiş kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilirsiniz, ancak bu ayrı bir davadır ve kural olarak önce paydaşı intifadan men etmeniz gerekir. Ecrimisil geriye dönük en fazla beş yıl için istenir.
Dava ne kadar sürer?
Dosyaya göre değişmekle birlikte ilk derecede çoğunlukla bir ilâ iki yıl. Paydaş sayısı, tebligat, muhdesat çekişmesi ve kanun yolları süreyi uzatır. Satış aşaması ayrıca birkaç ay sürebilir.
Davadan feragat edersem ne olur?
Davacı feragat etse bile, davalı paydaşlardan biri davayı yürütmek istediğini bildirirse dava düşmez; bu davalar iki taraflı olduğundan davalı da davacı gibi ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Bir paydaş vefat ederse dava ne olur?
Vefat eden paydaşın mirasçıları mirasçılık belgesiyle tespit edilip davaya dahil edilir. Taraf teşkili tamamlanmadan karar verilemez.
Masrafları kim öder?
Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti paydaşlara payları oranında yüklenir; karar-ilam harcı satış bedeli üzerinden payları oranında alınır. Yani tüm paydaşlar sürecin maliyetine payları ölçüsünde katılır.
Tarım arazisinde ortaklık nasıl giderilir?
Tarım arazilerinde arazinin niteliği ve tarımsal bütünlük ile arazi mevzuatındaki bölünme sınırları göz önünde tutulur. Bölme çoğu zaman mümkün olmadığından satış yoluyla giderme sık görülür.
Yasal dayanak ve kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 642, m. 698-699, m. 732-734
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — dava şartı arabuluculuk (1 Eylül 2023)
- Yargıtay 14. HD, 2016/15246 E., 2020/3049 K., 11.03.2020 — karar
- Yargıtay 7. HD, 2021/6363 E., 2022/349 K., 12.01.2022 — karar
- Yargıtay 7. HD, 2024/1224 E., 2024/2210 K., 25.04.2024 — karar
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları vardır; somut durumunuz için bir avukata danışınız. Mevzuat ve içtihat, yayım tarihinden sonra değişebilir.
Avukat Onur AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0543 392 10 59
Avukat İrem KURBAN AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0552 359 39 77
Bir yanıt yazın