Bir taşınmazın kamulaştırma bedeli belirlenirken, o taşınmazın imar planındaki statüsü -konut alanı, ticaret alanı, tarım arazisi veya yeşil alan olması- bedelin miktarını doğrudan ve çok belirgin biçimde etkiler. Karayolu genişletme projelerinde ise özellikle önemli bir soru gündeme gelir: bedel, kamulaştırma kararından önceki imar durumuna göre mi, yoksa dava veya değerlendirme tarihindeki imar durumuna göre mi belirlenecektir? Bu yazıda bu kritik nüansı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı ışığında ele alıyoruz.
İmar Durumunun Bedele Etkisi: Arsa mı, Arazi mi?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, taşınmazın niteliğine göre farklı değerleme yöntemleri öngörür. Bir taşınmaz imar planında arsa olarak değerlendiriliyorsa bedeli emsal karşılaştırması yöntemiyle (m.11/1-g), tarım arazisi niteliğindeyse gelir metoduyla hesaplanır. Bu iki yöntem arasındaki bedel farkı çoğu zaman çok yüksektir; bu nedenle taşınmazın hangi imar statüsünde değerlendirileceği, kamulaştırma bedelinin en belirleyici unsurlarından biridir.
Karayolu genişletme projelerinde kamulaştırılan taşınmazların önemli bir kısmı, güzergahın kırsal alanlardan geçmesi nedeniyle tarım arazisi niteliğindedir; ancak bazı taşınmazlar, yerleşim alanlarına yakınlığı veya belediye sınırları içinde kalması nedeniyle arsa olarak değerlendirilebilir. Bu ayrım, aynı proje kapsamında komşu iki parselin dahi çok farklı bedellerle kamulaştırılmasına yol açabildiğinden, malikin kendi taşınmazının hangi statüde değerlendirildiğini bilirkişi raporunda dikkatle kontrol etmesi gerekir.
Değerlendirme Tarihindeki İmar Durumunun Esas Alınması
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasına göre, bedel tespitinde esas alınacak imar durumu, kural olarak değerlendirme (dava) tarihindeki fiilî ve hukuki duruma göre belirlenir. Mahkemeler, taşınmazın dava/keşif tarihinde imar planı kapsamında olup olmadığını, imar veya kadastro parseli niteliğinde bulunup bulunmadığını ilgili belediyeden sorarak tespit eder. Ancak bu genel kuralın önemli bir istisnası, kamulaştırmanın bizzat kendisinin yarattığı imar değişikliklerine ilişkindir.
Önemli Nüans: Kamulaştırma Amacına Bağlı Plan Değişikliğinin Değer Artışı Sayılmaması
2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrası, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün (örneğin bir yol veya havalimanı projesinin) bizzat kendisinin sebep olacağı değer artışlarının ve ileride düşünülen kullanım şekillerine göre getireceği kârın kıymet takdirinde dikkate alınmayacağını açıkça düzenler. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.01.2018 tarihli, 2016/13023 Esas ve 2018/282 Karar sayılı kararında, bir taşınmazın büyük bir ulaştırma projesi (3. Havalimanı) kapsamında önce kamu yararı kararı alınıp acele kamulaştırıldığı, kamulaştırma kararından sonra ise kamulaştırma amacına uygun olarak 1/1000 ölçekli bir uygulama imar planının onaylandığı ve taşınmazın bu planda proje alanında kaldığı bir olayda; söz konusu imar planı, bizzat kamulaştırma amacına uygun biçimde ve kamulaştırmadan sonra düzenlendiğinden, taşınmazın arsa olarak değil, ekilebilir net ürün gelirine göre arazi olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmedilmiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/13023, K. 2018/282, T. 30.01.2018) Bu karar, karayolu ve otoyol genişletme projelerinde de doğrudan uygulanabilecek çok önemli bir ilke ortaya koymaktadır: idare, kendi projesi nedeniyle sonradan yaptırdığı bir imar plan değişikliğini gerekçe göstererek taşınmazı daha değerli bir statüde (arsa) değil, projeden önceki gerçek niteliğine (arazi) göre değerlendirmek durumundadır. Aynı kararda, taşınmaza arazi olarak değer biçilirken dahi, biçilen değere kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün doğrudan sonucu olmayan, bölgedeki genel ve objektif değer artışlarını yansıtan bir “objektif değer artırıcı unsur oranı”nın ilave edilmesi gerektiği de ayrıca vurgulanmıştır; bu da malikin, projenin kendisinden bağımsız olarak bölgede zaten var olan gelişmelerden (yeni yerleşim, ticari faaliyet artışı gibi) kaynaklanan değer artışından mahrum bırakılmaması gerektiğini göstermektedir.
Spekülatif İmar Değişikliği ile Bedelin Şişirilmesinin Önlenmesi İlkesi
Bu düzenlemenin temel amacı, hem idarenin hem de malikin kamulaştırma sürecini kötüye kullanmasını önlemektir. Bir yandan idare, kendi projesinin yarattığı değer artışını (örneğin yol kenarındaki bir arazinin otoyol bağlantı noktasına dönüşmesiyle kazandığı ticari değeri) düşük bedel ödemek için görmezden gelemez; ancak diğer yandan, projenin kendisinin yol açtığı ve tamamen o projeye bağlı olan spekülatif bir imar değişikliği de, bedelin yapay biçimde şişirilmesi için kullanılamaz. Nitekim yukarıdaki kararda açıkça görüldüğü üzere, kamulaştırma kararından sonra -ve doğrudan o kamulaştırma amacına hizmet edecek şekilde- yapılan bir imar planı değişikliği, taşınmazın değerini artıran bir unsur olarak kabul edilmemiştir. Malikler ve vekilleri, bedel tespiti davalarında imar durumuna ilişkin belediye yazılarını incelerken, söz konusu imar planının kamulaştırmadan önce mi sonra mı yapıldığını ve doğrudan kamulaştırma amacına hizmet edip etmediğini mutlaka sorgulamalıdır; bu, hem idare hem malik açısından davanın sonucunu değiştirebilecek kritik bir husustur.
Belediyeden İmar Durumu Yazısı Talep Ederken Nelere Dikkat Edilmeli
Bedel tespiti davasında mahkeme, taşınmazın imar durumunu ilgili belediyeden yazıyla sorar; ancak bu yazıların bazen çelişkili veya eksik olduğu görülmektedir. Malikin, dava açılmadan önce kendi imkânlarıyla belediyeden güncel bir imar durumu belgesi (çap, plan notu) temin etmesi ve bu belgeyi dosyaya sunması, davanın hızlanmasına ve olası çelişkilerin erken tespit edilmesine yardımcı olur. Özellikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli nazım imar planı arasındaki farklılıkların da netleştirilmesi gerekir; zira bazı hâllerde taşınmaz nazım planda yer almasına rağmen uygulama planına henüz işlenmemiş olabilir.
Kırklareli ve Trakya bölgesindeki köy yerleşim alanlarına yakın taşınmazlarda, “belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunup bulunmadığı”, “çevresinin meskun olup olmadığı” gibi hususlar da bedeli etkileyen ek kriterlerdir. Bu nedenle malikin, taşınmazının yalnızca imar planındaki statüsünü değil, fiilî çevresel konumunu da (yerleşim merkezine mesafe, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu) somut belgelerle ortaya koyması, bedel tespiti davasında lehine sonuç alma ihtimalini artırır.
Son olarak, imar planı kadastral parsel üzerinde mi yoksa imar uygulaması görmüş bir imar parseli üzerinde mi hazırlanmıştır sorusu da bedeli doğrudan etkiler; imar parseli genellikle daha yüksek bir bedelle değerlendirilirken, kadastral parsel arazi niteliğine daha yakın kabul edilebilir. Bu ayrımın hangi tarihe göre (değerlendirme tarihi mi, emsal satış tarihi mi) yapılacağı da Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararlarında ayrı ayrı vurgulanan bir husustur; bu nedenle bilirkişi raporunda hem dava konusu taşınmazın hem de emsal alınan taşınmazın hangi tarihte hangi statüde olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir.
Kaynakça
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, m. 11, 11/1-g, 11/3.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2016/13023, K. 2018/282, T. 30.01.2018 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedeli hangi tarihteki imar durumuna göre belirlenir?
Kural olarak değerlendirme (dava) tarihindeki imar durumu esas alınır; ancak bu durumun bizzat kamulaştırma projesinin kendisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığına bakılır.
Yol projesi nedeniyle sonradan yapılan imar değişikliği bedele yansır mı?
Hayır; 2942 sayılı Kanunun 11/3. maddesi uyarınca, kamulaştırmayı gerektiren projenin bizzat kendisinin yarattığı imar değer artışları kıymet takdirinde dikkate alınmaz.
Bu kural kimin lehinedir?
Bu kural, idarenin kendi projesiyle yarattığı yapay değer artışı üzerinden fahiş bedel talep edilmesini önleyerek kamu kaynaklarının korunmasını amaçlar; aynı zamanda spekülatif imar değişikliği ile bedelin şişirilmesini de engeller.
Taşınmaz arsa mı arazi mi olarak değerlendirilir, bu nasıl belirlenir?
Taşınmazın kamulaştırmadan önceki (projeden bağımsız) fiilî ve hukuki imar durumu esas alınarak arsa veya arazi niteliği belirlenir.
İmar durumu tartışmalı ise malik ne yapmalıdır?
Malik, ilgili belediyeden taşınmazın imar geçmişine ilişkin yazı istenmesini, imar planının kamulaştırmadan önce mi sonra mı yapıldığının netleştirilmesini talep edebilir.
İlgili Yazılar
- Karayolları Genel Müdürlüğü’nün Kamulaştırma Bedelini Düşük Belirlemesine İtiraz
- Kamulaştırılan Taşınmazdaki Yapı veya Ağaçların Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın