Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıyı koruyan en güçlü hükümlerden biri, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramamasıdır. Ancak bu koruma sonsuz değildir: belirli bir süre sonunda kiraya verene, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınır.
On Yıllık Uzama Süresi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347/1 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2016 tarihli, 2015/9211 Esas ve 2016/1178 Karar sayılı kararı bu kuralı açıkça teyit etmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9211, K. 2016/1178, T. 22.02.2016)
On Yıllık Süre Hangi Sözleşmeden İtibaren Hesaplanır?
Uygulamada en çok tartışılan konu, yıllar içinde birden fazla kez yenilenen kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin hangi sözleşmeden itibaren başlayacağıdır. Yukarıdaki Yargıtay kararında, taraflar arasında 1996’dan itibaren art arda birer yıllık sözleşmeler imzalanmış, ancak son olarak 2014 başlangıç tarihli yeni bir yazılı sözleşme akdedilmiştir. Yargıtay, tarafların karşılıklı anlaşarak yeni bir sözleşme imzalamış olmaları hâlinde, on yıllık uzama süresinin bu yeni (son) sözleşme tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayacağına hükmetmiş; ilk sözleşme tarihi esas alınarak açılan tahliye davasının reddi gerektiğine karar vermiştir.
Bildirim Şartına Dikkat: Üç Ay Önceden İhtar
On yıllık uzama süresi dolmuş olsa dahi, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunması şarttır. Bildirim yapılmadan veya süresi kaçırılarak yapılan tahliye talepleri, mahkemece reddedilir. Bu nedenle kiraya verenlerin, on yıllık sürenin dolacağı tarihi ve buna bağlı üç aylık bildirim süresini dikkatle takip etmesi gerekir.
2011 Öncesi Başlayan Kiralarda Geçiş Hükmü
6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce başlayıp on yıllık uzama süresi henüz dolmamış olan kira sözleşmelerinde, kalan süre 5 yıldan az ise bu hüküm yürürlük tarihinden itibaren 5 yıl sonra; on yıllık uzama süresi zaten dolmuş olanlarda ise yürürlük tarihinden itibaren 2 yıl sonra uygulanmaya başlanmıştır. Uzun süredir aynı işyerinde faaliyet gösteren kiracılar için bu geçiş hükmünün etkisi artık sona ermiş durumdadır.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 347.
- 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, Geçici m. 2.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9211, K. 2016/1178, T. 22.02.2016 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
On yıllık uzama süresi dolan bir işyerinden kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır; kiraya verenin ayrıca, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması ve dava açması gerekir.
Kira sözleşmesi her yıl yenileniyorsa on yıllık süre nasıl hesaplanır?
Taraflar arasında yeni bir yazılı sözleşme imzalanmışsa, Yargıtay uygulamasına göre süre bu yeni sözleşme tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayabilir; bu nedenle sözleşme geçmişinin dikkatle incelenmesi gerekir.
Kiraya veren on yıl dolduktan sonra sebep göstermek zorunda mıdır?
Hayır; TBK m. 347/1 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, sadece süresi içinde bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Üç aylık bildirim süresi kaçırılırsa ne olur?
O uzama yılı için tahliye hakkı kullanılamaz; kiraya verenin bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeniden bildirimde bulunması gerekir.
İlgili Yazılar
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın