Bir işyerini “devren” kiralamak, özellikle ticari bölgelerde sıkça karşılaşılan bir uygulamadır: mevcut kiracı, işletmesini (ve genellikle müşteri portföyünü) yeni bir kiracıya devreder. Ancak bu devrin geçerli olabilmesi ve tarafların ileride sorumluluktan kurtulabilmesi belirli şekil şartlarına ve sürelere bağlıdır.
Kiracılığın Devri Nedir? Alt Kiradan Farkı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi alt kirayı düzenler: kiraya verenin yazılı izniyle kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kiralamasıdır; bu durumda asıl kiracı sözleşmedeki taraf sıfatını korur. Buna karşılık TBK m. 323 kiracılığın devrini düzenler: burada kiraya veren, mevcut kiracı ve devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmeyle, ilk kiracı sözleşmeden tamamen çıkar ve devralan kişi onun yerine geçerek kiraya verene karşı doğrudan sorumlu hâle gelir. “Devren kiralama” olarak bilinen işlem, hukuken bu ikinci kategoriye, yani kiracılığın devrine karşılık gelir.
Kiraya Verenin Yazılı Onayı Şarttır
TBK m. 323/1 uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında ayrıca önemli bir güvence vardır: kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devir, kiraya verenin onayı verildiği andan itibaren geçerlilik kazanır; onay verilene kadar devir sözleşmesi askıda hükümsüz kalır.
Devreden Kiracının Sorumluluğu Ne Kadar Sürer?
TBK m. 323/3, “İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur” hükmünü içerir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2017 tarihli, 2017/11757 Esas ve 2017/7345 Karar sayılı kararı, bu hükmün uygulanmasında gözden kaçırılan kritik bir geçiş hükmüne dikkat çekmektedir: TBK’nın yürürlüğe girdiği 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde, 6353 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, işbu 323/3. maddenin tacirler bakımından uygulanmasının 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelendiği belirtilmiştir. (Yargıtay 3. HD., E. 2017/11757, K. 2017/7345, T. 16.05.2017) Karara konu olayda, devreden kiracı bir şirket (tacir) olduğundan, mahkemenin devreden şirketi de müteselsilen sorumlu tutması hatalı bulunmuş ve bu gerekçeyle karar bozulmuştur.
Bu içtihadın pratik önemi büyüktür: tacir sıfatını taşıyan bir işyeri kiracısının devrettiği kira ilişkisinde, devreden kiracının TBK m. 323/3’teki 2 yıllık müteselsil sorumluluğunun somut olayda gerçekten uygulanabilir olup olmadığı, erteleme süresinin sona erip ermediği (01.07.2020 sonrası) gözetilerek ayrıca değerlendirilmelidir.
Devir Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Devren kiralama işlemlerinde yalnızca kira ilişkisinin devri değil, çoğu zaman işletmeye ait demirbaş, marka/işletme adı kullanımı, personel ve müşteri portföyü gibi unsurlar da devredilir; bu nedenle devir sözleşmesinin yalnızca kirayı değil tüm bu unsurları da açıkça kapsayacak şekilde, yazılı ve ayrıntılı olarak düzenlenmesi, ileride “hangi hakların devredildiği” konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 322, 323.
- 6217 sayılı Kanun, geçici m. 2 (6353 sayılı Kanun m. 53 ile değişik).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/11757, K. 2017/7345, T. 16.05.2017 (Yargı PRO içtihat veritabanı üzerinden teyit edilmiştir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren devre onay vermezse ne yapılabilir?
Haklı bir sebep gösterilmeksizin onay verilmiyorsa, bu durumun hukuka aykırılığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilebilir; ancak kural olarak devir, kiraya verenin yazılı onayı olmadan hüküm ifade etmez.
Devir sonrası eski kiracıya kira alacağı için icra takibi yapılabilir mi?
Devreden kiracının müteselsil sorumluluğunun (varsa) süresi ve TBK m. 323/3’ün somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı değerlendirilerek, koşulları oluşmuşsa bu mümkün olabilir.
Devren kiralamada ‘hava parası’ ödemesi hukuka uygun mudur?
Kira sözleşmesinin devri karşılığında ödenen bedel (uygulamada hava parası), günümüz mevzuatında açıkça yasaklanmamış olup, tarafların serbest iradesiyle kararlaştırılan bir devir bedeli olarak değerlendirilebilir; ancak bu bedelin neyi kapsadığının sözleşmede net biçimde belirtilmesi önemlidir.
Alt kira ile kiracılığın devrini karıştırırsam ne olur?
İki kurum farklı sonuçlar doğurur: alt kirada asıl kiracının sorumluluğu devam ederken, kiracılığın devrinde asıl kiracı ilişkiden çıkar; sözleşmenin hangi türde yapıldığının açıkça belirtilmesi, tarafların sorumluluk sınırlarının netleşmesi için gereklidir.
İlgili Yazılar
- Kiracının Sözleşmeyi Süresinden Önce (Erken) Feshetme Hakkı Var mıdır?
- Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi
Yazar Hakkında
Bu yazı, Kırklareli Barosu’na kayıtlı Avukat Onur Akçınar tarafından, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı esas alınarak hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
İletişim
Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın