Miras yoluyla birden fazla kişinin ortak malik olduğu bir taşınmaz, çoğu zaman ailenin tamamının üzerinde anlaşamadığı bir yük hâline gelir. Paydaşlardan biri malı kullanmak isterken bir diğeri payını nakde çevirmek ister; bu noktada başvurulan yol ortaklığın (paydaşlığın) giderilmesi davasıdır. Halk arasında hâlâ eski adıyla “izale-i şüyu” olarak da anılan bu dava, uygulamada çoğunlukla aynen taksimle değil, satışla sonuçlanır. Bu yazıda satış yoluyla giderilmenin hangi hâllerde gündeme geldiğini ve sürecin nasıl işlediğini ele alıyoruz.
Paylaşmanın İki Yolu: Aynen Bölüşme veya Satış
TMK m. 699 uyarınca paylı mülkiyetin sona erdirilmesi iki biçimde gerçekleşebilir: malın aynen bölünerek paydaşlar arasında paylaştırılması ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin paylaştırılması. Kanun, paydaşlar arasında bir uzlaşma yoksa hâkime malın niteliğine göre bu iki yoldan birini seçme yetkisi tanır. Uygulamada tercih genellikle satıştır; çünkü aynen bölünme çoğu taşınmaz için hem fiilen hem hukuken (imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü gibi sebeplerle) mümkün olmaz.
Aynen Taksim Ne Zaman Uygulanır?
Mahkeme, ancak malın önemli bir değer kaybına uğramadan fiilen bölünebilmesi ve bu bölünmenin somut olayın koşullarına uygun düşmesi hâlinde aynen taksime karar verir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, davacının satış yoluyla giderilme talep ettiği, davalının ise imar durumunun elverdiği ölçüde kat mülkiyeti kurularak aynen bölünmesini istediği bir uyuşmazlıkta, belediyeden gelen yazıya göre eksik belgelerin tamamlanması hâlinde aynen taksimin mümkün olabileceği değerlendirilmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2010/5501, K. 2010/9636, T. 22.09.2010). Bu da göstermektedir ki aynen taksim talebi ciddiye alınmakla birlikte, mahkeme fiilî ve hukuki imkânı ayrıca araştırmak zorundadır.
Satış Kime Yapılır, Bedel Nasıl Paylaştırılır?
Aynen bölünme mümkün görülmezse mahkeme açık artırma yoluyla satışa karar verir; satış işlemi mahkemenin talimatıyla icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise ancak bütün paydaşların rızasıyla mümkündür (TMK m. 699/3); aksi hâlde satışa üçüncü kişiler de katılabilir. Bununla birlikte, 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu m. 114 değiştirilmiş; taşınmazın tüm maliklerinin onu miras yoluyla edindiği ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı hâllerde ilk açık artırmanın bir defaya mahsus yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacağı düzenlenmiştir (ayrıntı: Ortaklığın Giderilmesinde Mirasçıya Satış Önceliği). Elde edilen bedel, paydaşların tapudaki hisse oranlarına göre paylaştırılır; varsa taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi takyidatlar bedelden mahsup edilir.
Dava Kimler Tarafından, Nerede Açılır?
TMK m. 698 uyarınca paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir; bu hak, on yılı aşmayan bir sözleşmeyle sınırlandırılmadıkça ve uygun olmayan bir zamana denk gelmedikçe serbestçe kullanılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde, tüm paydaşlar husumet yöneltilerek açılır; davada taraf olması gereken bir paydaşın atlanması, davanın reddine yol açabilir.
Süreçte Nelere Dikkat Edilmeli?
- Tapu kaydındaki tüm paydaşların (mirasçıysa mirasçılık belgesiyle) doğru tespit edilmesi,
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi kısıtlamaların dava öncesinde araştırılması,
- Aynen taksim talep edilecekse imar durumu ve fiilî bölünebilirliğe ilişkin teknik raporların hazır edilmesi,
- Kısıtlı (vesayet altındaki) bir paydaş varsa vasisine usulüne uygun tebligat yapılması.
Miras Ortaklığında Elbirliği Mülkiyetinden Paylı Mülkiyete Geçiş
Mirasçılar arasındaki ortaklık, miras açıldığı andan itibaren kural olarak elbirliği mülkiyeti şeklindedir; yani hiçbir mirasçının tapuda ayrı bir hissesi yoktur, tasarruf işlemleri mirasçıların oybirliğini gerektirir. Doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açmak yerine, önce TMK m. 644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenebilir. Bu istem üzerine sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur; süresinde itiraz edilmez veya paylaşma davası açılmazsa, mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete döner ve her mirasçı tapuda kendi hissesiyle görünür hâle gelir. Bu dönüşüm, sonrasında açılacak ortaklığın giderilmesi davasının hızlanmasına katkı sağlayabilir; zira paylı mülkiyette her paydaşın hissesi tapu kaydında zaten belirlidir.
Yetkili mahkeme: dava taşınmazın bulunduğu yerde görülür
Ortaklığın giderilmesi davasında yetki kesindir: dava, paydaşların ikametgâhına bakılmaksızın taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve orada görülür (HMK m. 12). Kırklareli, Edirne veya Tekirdağ’da bulunan bir taşınmaz için dava bu illerde takip edilir; şehir dışında veya yurt dışında yaşayan paydaşlar süreci vekâletname ile uzaktan yürütebilir.
Davanın tüm boyutları, aynen taksim, arabuluculuk, muhdesat, önalım ve güncel Yargıtay kararları için: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Kapsamlı Rehber.
Sık Sorulan Sorular
Tek bir paydaş satışa karşı çıkarsa dava düşer mi?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların aynen taksim veya satış konusunda oybirliğiyle anlaşması aranmaz; anlaşma sağlanamazsa karar mahkemeye aittir.
Satıştan elde edilen bedel eşit mi paylaştırılır?
Hayır, bedel tapudaki hisse oranlarına göre paylaştırılır; hisseler eşit değilse paylaşım da eşit olmaz.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Süre; paydaş sayısına, taşınmazın niteliğine ve bilirkişi incelemesine duyulan ihtiyaca göre değişmekle birlikte, aynen taksim yerine satışla sonuçlanan dosyalarda süreç genellikle daha uzun sürebilmektedir.
Avukat Onur AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0543 392 10 59
Avukat İrem KURBAN AKÇINAR – Kırklareli | Tel: 0552 359 39 77
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları vardır; somut durumunuz için bir avukata danışınız.
Bir yanıt yazın